“LLC(Limited Liability Company·유한책임회사)를 설립하려면 어느 정도의 부동산 규모가 필요한가요?”

필자가 상담할 때 받는 많은 질문 중 하나다. 많은 고객의 관심사가 큰 질문이기 때문에 최선의 답을 위해 많은 노력을 했다.

결론적으로 말하면 “모든 임대 부동산에 LCC가 꼭 필요한 것은 아니다”라고 할 수 있다. 양보다는 질의 문제라고 할 수 있다. 즉, LLC에 몇 개의 부동산 물건이 포함되어 있는지 보다는 투자한 자본금이 얼마인지가 더 중요하다.

많은 전문가들은 흔히 모든 임대 물건에 대해 매번 LLC를 추천한다. 필자는 대부분의 부동산 투자자의 경우에는 임대부동산 물건에 대해 LLC가 필요하지 않다고 생각한다. 비용도 많이 들고 번거롭고 오히려 임대부동산에 투자한 자본금이 적을 경우 이득이 적어 질 수 있기 때문이다.

LLC에 포함할 수 있는 부동산 건에 대한 제한이 있는 것일까? 답은 ‘제한은 없다’이다. LLC에는 원하는 개수만큼 부동산을 포함해도 되지만 너무 많이 포함하는 것은 바람직하지 않다. 예를 들어 하나의 LLC에 10개 이상의 부동산을 포함하는 것은 추천하지 않는다. 이는 모든 계란을 한 바구니에 담는 것과 같은 이유다.

한 개의 LLC에 부동산 한 개만 포함하는 경우도 있다. LLC를 정당한 방법으로 유지하고 있을 경우 임차인과 주인 사이에 문제가 발생하면 LLC를 유지하는 한 다른 임대를 건드릴 수가 없게 된다. 그리고 비용도 생각해야 한다.

반면, 하나의 LLC에 10개의 임대부동산을 포함되어 있다면 그 중 하나의 부동산에 문제가 발생할 경우 나머지 9개에 영향을 미칠 수 있다. 한 개의 LLC계약으로 비용을 줄이기는 하지만 극단적인 방식보다 균형 잡힌 방안을 고려할 필요가 있다.

자본금, 위치, 그리고 임대 형식이 중요하다.

가장 큰 관건은 각 부동산에 투자한 자본금 또는 비중, 위치 그리고 어느 부동산에서 가장 큰 리스크가 있는지를 판단하는 것이다.

앞서도 이야기했지만 량보다는 질이 중요하다. 만약 저임대수입으로 현금흐름이 높지 않은 부동산이 대여섯개 있다면 하나의 LLC에 포함하는 것이 바람직하다.

만약 문제가 발생할 경우 주인인 본인도 보호를 받을 수 있으며 누군가가 소송을 걸어올 경우에도 원고가 저렴한 임대료를 받고 있는 부동산에 대해 일일이 다 확인하면서 소송을 걸지 않는 경우가 대부분이다.

하지만 골프코스 임대, 멀티 유닛 임대, 그리고 높은 지분을 보유하고 있다면 그 부동산에 대한 별도 계약서가 있어야 할 것 같다. 다시 말하면, 지분이 많은 부동산과 고위험 부동산은 별도로 관리하는 방법이 최선의 대안이 될 수 있다.

또 하나의 방법은 각 주 단위로 LLC를 그룹으로 묶는 방법이 있다. 각 주별로 부동산을 그룹으로 묶어 관리할 경우 은행 업무, 해외 신고 비용, 에이전트 비용 등을 효율적으로 관리할 수 있으며, 전반적인 관리 비용도 절약할 있다. 마지막으로, 만약 다양한 주에 부동산을 보유하고 있을 경우 Series LLC가 그 주에서 허용이 된다면 적은 비용으로 더 많은 보호를 받을 수 있다.

앞서 설명한 내용들은 사업장에서 의뢰하는 변호사와 연간 자산보호분석 및 전략 회의를 할 때 꼭 고려해야 할 사항들이다. 이러한 내용에 대해 먼저 설명을 하거나 고려해야 한다고 조언을 하지 않거나 각 주에 대한 규정을 조언하지 못하는 경우, 변호사 변경을 심각하게 고려해야 할지도 모른다.

어떤 경우에도 이러한 주제로 온라인상에서 일명 ‘코치’라고 자칭하는 서비스나 부동산 중개인의 조언은 신뢰하지 않는 것이 좋다. 만의 하나 소송이 걸려올 경우, 그들은 과실보험을 들지도 않거니와 본인들이 한 조언에 대한 책임을 지지 않기 때문이다.
문의 jum@jumoffice.com

<준 엄 CFPⓇ EA 세무사>