보통 주택은 봄에 주택 판매시장에 나와서 3월부터 거래가 활성화되는 것으로 여겨져 왔다. 그래서 4월이 1년 중 가장 많은 주택이 거래되는 것이 일종의 전통이었다.

그런데 올해는 1월부터 거래가 활발하다. 예전 4월과 비슷한 모습을 보이고 있는 데다가 전국적인 현상이라고 한다. 가격이 올랐다고는 하나 아직도 투자가치가 높아 주택뿐만 아니라 주거용 부동산 전체가 수요가 높아 매물 부족 현상을 피부로 느낄 수 있을 정도다.

2020년 올 한해는 가주의 부동산 시장에도 많은 변화가 예상되는데 그 중의 하나가 렌트 컨트롤이다. 그 동안 LA나 샌프란시스코 등 가주 대도시 주위의 15개 도시들은 렌트 컨트롤을 시행하고 있었다. LA 시의 경우를 예로 들면, 이 법은 1978년 이전에 지어진 아파트나 2유닛 이상의 다세대 임대 주택의 렌트비 인상률에 제한을 두었다. 영세 테넌트를 보호하기 위함이다.

그러나 가주의 경우 치솟는 렌트비와 거주 문제가 점점 심각해져 서민들의 고통이 커지게 되었다. LA시를 비롯한 이미 렌트 컨트롤이 적용되는 도시의 주민들은 물론 가주민 모두에게 렌트비 폭등에 따른 불안감이 상존하고 있었다.

이에 주 상원은 가주 전역에 렌트 컨트롤을 적용시키는 ‘AB 1482’ 법안을 통과시켰고 지난해 10월 주지사의 서명으로 올해부터 새 법이 시행되고 있다. 이 법안은 아파트 렌트비를 향후 10년간 연 5%와 물가 지수를 합한 이상은 올릴 수 없도록 한 것이 골자인데 보통 소비자 물가 지수는 3% 정도다. 그리고 어떤 경우에도 인상률이 10%를 넘을 수 없다. 이번 법안은 렌트 컨트롤이 적용되지 않았던 가주의 모든 도시들에 적용된다.

또한 지난 15년간 신축된 아파트를 제외한 모든 아파트와 유닛에 적용되는 이 법은 2030년까지 향후 10년간 한시적으로 시행하게 된다.

즉, 올해는 2006년 이후에 지어진 신규 아파트들은 당장 새 법의 적용 대상이 아니지만, 렌트 컨트롤의 대상이 ‘지난 15년내에 지어진 신축 아파트’로 명기된 만큼 2006년에 지어진 건물이라면 내년인 2021년부터는 렌트 컨트롤 적용 대상이 된다.

한편 테넌트들은 렌트비 인상이나 퇴거조치 등에서 새롭게 강화된 법의 보호를 받게 되지만, 다세대 주택의 투자나 거래 등이 줄어 들고 신규주택을 공급하는 개발업자들에게도 규제가 늘어나게 되어 임대 주택의 공급이 문제가 될 수도 있다는 전망이 나오고 있다.

그러면 새 렌트 컨트롤에 대하여 조금 더 알아보기로 하자. 우선 이 법은 콘도를 포함한 개인 주택이나 2 유닛 중 한 유닛에 건물주가 살고 있는 경우를 제외한 대부분의 다세대 주택에 해당된다. 개인 주택이라도 기업이나 법인이 소유하였거나, 또는 개인이라도 8채 이상을 소유하고 있다면 이 주택들도 렌트 컨트롤 적용대상이 된다.

새로 시행되는 주정부 렌트 규제법과 그 동안 시행되고 있던 시정부의 렌트 규제법이 서로 다를 경우에는 주정부 렌트 컨트롤이 우선이다. 예를 들어 LA시 경우 이미 1978년 이전에 지은 임대용 건물만이 LA시 렌트 컨트롤 법에 해당되었다. 하지만 새 법이 시행돼 건축연도에서 15년 이내라는 규정이 적용되면서 현재 렌트 컨트롤 대상에서 빠져 있던 1978년에서 2005년 사이의 건물도 추가로 주정부의 렌트 컨트롤에 적용을 받게 된다.

새 렌트 컨트롤은 렌트 인상률의 제한은 물론이고 이전보다 퇴거조치도 어렵게 만들고 있다. 그렇다고 해도 테넌트가 렌트비를 연체하거나, 거주시설에서 범죄를 저지른 경우, 다른 주민들에게 불쾌감을 주거나 피해를 입히는 행위를 하면 건물주가 강제로 퇴거시킬 수 있다.

만일 건물주가 아파트 건물을 콘도나 주택 등으로 전환할 때는 퇴거를 앞둔 테넌트에게 한달치 렌트비를 보조해야 한다.

문의 (213)505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>