2020년 새해가 밝았다. 올해에도 여러 가지 부동산 관련 법들이 새롭게 시행된다.

새해부터 시행될 부동산 관련 법안 중에서 가장 ‘핫 이슈’로 떠오른 법안은 바로 AB 1482(렌트규제법)이 아닌가 싶다.

지난 수년간 렌트비가 천정부지로 오르면서 캘리포니아 서민들의 주거비가 거의 감당할 수 없는 지경에 이르자 주 정부 차원에서 지역에 상관없이 가주 전 지역에 걸쳐 모든 임대용 주택(개인주택·콘도 제외)에 대해 일정 금액 이상 렌트비 인상이 금지되며, 퇴거시 테넌트들의 권리를 강화하는 법안이 시행되게 된다. 이 법이 시행되면 렌트비 인상을 마음대로 못하게 됨에 따라 새 법이 시행되기 이전에 건물주들이 렌트비를 대폭 인상하는 것을 막기 위해 새 법은 2020년1월1일부터 시행되지만 법의 효력은 2019년 3월 15일 기준 렌트비를 기준으로 적용하게 된다.

이 렌트규제법이 시행되게 되면 당분간 건물주와 테넌트 사이에 법의 시행을 둘러싸고 많은 오해와 시행착오가 발생할 것으로 예상된다.

AB 68·670·881(ADU Accessory Dwelling Units-보조거주용건물) 법안들이 있다. 임대주택 공급량이 급증하는 렌트 수요를 감당하지 못하게 되자 주정부차원에서 건축규제를 대폭 완화하여 보통1채만 허락되던 땅에 보조주택을 짓게 하는 법안이다. 이미 현재 LA, 샌프란시스코 등 가주의 대도시를 중심으로 시행되고 있던 법이지만, 여러 가지 행정규제에 묶여 제대로 건축이 시행되지 않고 있기 때문에 보조주택건축을 활발히 촉진시키기 위한 법이라고 보면 되겠다.

예를 들며 현행법에서는 보조주택을 짓는 경우 반드시 본인 주거용 주택이어야 건축허가를 받을 수 있다. 하지만 올해부터는 이 규정이 철폐되어 보조주택 건설이 좀 더 활발해질 전망이다. 또한 HOA 속해 있는 단독주택들도 그동안 HOA의 반대로 보조주택을 지을 수 없었지만 새 법에 따라 제한 규정도 없어지게 된다.

AB 1110(Rent Notice Increase·렌트 인상)도 관심을 가져야 할 새 법안이다. 만약 해당 건물이 앞에서 언급한 AB 1482에 해당되지 않는 임대주택이라도 건물주가 렌트비를 연10% 이상을 올릴 경우 기존의 60일전에 통보해야 했던 것을 최소 90일 전에 통보하는 것으로 변경된다.

올해부터 시행되는SB 329(Housing Discrimination-Section 8) 법안에 따르면 이전에 건물주들이 섹션8(Section 8- 저소득층 정부 렌트 보조프로그램) 테넌트를 거부할 수 있는 권리를 주었지만 SB 329가 시행되면 건물주는 더 이상 섹션8이라는 이유만으로는 렌트를 거절하지 못한다. 하지만 크레딧이나 인컴 부족 등을 이유로 테넌트를 거부할 수 있는 기존 권리는 그대로 유효하다.

현재 시행되고 있는 부동산 법들이지만 많이 알려지지 않은 법안들도 많다.

AB 2343(Unlawful Detainer 법-퇴거법) 법안은 건물주가 테넌트를 퇴거시키기 위하여 시작하는 퇴거 소송 통지서를 이전에는 모든 휴일, 공휴일에 상관없이 5일 이내에 답변해야 했지만 이제는 휴일과 공휴일은 5일에서 제외된다. 예를 들어 월요일 건물주로부터 퇴거 소송장을 받았다면 테넌트는 다음 월요일까지 법원에 응답을 하면 된다. 모든 날짜 계산이 소송장을 받은 다음날인 화요일부터 5일이 계산되기 때문이다.

SB 969(Battery Backup for Garage Doors) 역시 잘 알려지지 않은 법안이다. 이 법은 이미 지난해7월 1일부터 시행되고 있는 법이긴 하지만 많은 홈오너들과 에이전트들이 숙지하지 못하고 있는 규정이다. 차고 도어를 새롭게 설치하거나 기존의 차고 도어를 교체할 경우 정전에 대비해 배터리 백업을 장치를 새로 설치해야 한다. 단 기존의 차고 도어를 계속 사용할 경우는 배터리 백업 장치의 설치가 필요하지 않다.

새해에도 여러 가지 새로운 법들이 시행되는 법안들을 숙지해야 건물주는 물론 테넌트도 금전적, 시간적 손실을 피할 수 있음을 잊지 않는 것이 중요하다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>