코리아 타운과 USC 인근 다세대 주택 부동산 시장은 최근 3 년간 예상과는 달리 높은 가격 상승으로 이어져 2019년에도 대다수의 매물들이 수익률(CAP) 3% 후반에서 4% 초반대로 거래 가격이 형성되어 있을 정도로 초 강세를 유지하고 있다. 은퇴자들이 월 100만달러를 투자해서 신경을 적게 쓰고 년 5~6만달러 이상의 순수익을 내는 그런 부동산을 원하고 있지만, 최근 들어 시세 차익 매물을 찾기 보다는 다세대 수익률이 나은 상가 부동산을 알아보는 은퇴자들의 문의가 늘고 있다.

하지만 연말연시라는 시기적인 이유로 인해 적당한 매물이 나오지 않아서 애를 태우는 경우도 자주 발생하고 있다.

상가 부동산 시장은 미국 경제 상황과 밀접해 복잡한 경우의 수를 더 따져봐야 하는 측면이 있다. 미국 제조업의 약세, 중국과의 무역협상, 점차 다가오고 있는 미국 대통령 선거의 불확실성이 있는 반면에 낮은 이자율과 탄탄한 소비 심리, 풍성한 일자리와 글로벌 본드 수익률이 극도로 낮게 유지되고 있는 상황들을 고려하면 오히려 2019년 약간 후퇴했던 외국인 자본 유입도 오히려 2020년도에 다시 상승할 것으로 보고 있다.

2019년도에도 상가 부동산 물량과 가격 면에서 봐도 아주 안정된 상업용 부동산 시장을 보여 주었듯이 2020년도 시장도 기복 없이 거래가 일어날 것으로 많은 매체들은 보고 있다. 여기에 또 다른 요소들이 있다. 바로 다세대, 산업용, 오피스 상업용 부동산과 달리 상가 부동산 시장이 최근 들어 삶의 트렌드의 변화로 인해서 큰 영향을 받고 있다는 점이다. 아마존의 승승장구 속에서 우버잇, 도어대쉬와 같은 배달앱으로 인해 음식 배달서비스가 LA를 중심으로 활성화되었기 때문이다. 올해 2월에 패이레스슈즈의 전국 2,100개 매장이 철수했고, 월그린도 200개 매장을 철수하고 있는 중이다. 포에버21도 챕터11을 선언하고 구조조정 중이다.

패스트 푸드에도 새로운 변화가 이어지고 있다. 전국 400여개 피자헛 매장이 문을 닫고, 배달만 하는 익스프레스 매장에 영업을 집중하는 개편을 했다. 이제는 쇼핑몰들에 타겟, 월마트, 레스토랑 체인, 피트니스 클럽들이 많고, 단독 매장의 경우 달러트리, 달러제너럴 등 디스카운트 매장들이 입주를 많이 했다.

3백만달러서 9백만달러 가격대의 샤핑센터의 지역 리테일 상가의 주요 테넌트는 치과, 네일, 미장원, 스마트폰 가게, 리커스토어, 편의점, 서브웨이, 피자, 도너츠가게, 담배가게, 코인라운드리, 마사지 가게가 많다. 단독 건물의 경우 스타벅스, 던킨 도너츠, 잭인더박스, 웬디스 등의 프랜차이즈 패스트 푸드의 경우에 4% 초반대의 수익률을 시장에서 만나 볼 수 있다. 5년에 10% 또는 1년에 3% 렌트 인상률이 흔하고, 5년에 2~3번 옵션 기간과 NNN에 대한 계약이 매우 흔하게 볼 수 있는 상가 계약서 내용들이다.
LA 지역을 중심으로 IT 관련 비즈니스와 카나비 관련 매장 문의들도 많이 늘었다. 전액 현금으로만 구입이 가능하고 카나비 비즈니스를 이해하는 바이어를 찾기 쉽지 않기 때문에 비교적 높은 투자율 8~10% 에 거래가 되고 있다.

상가 부동산을 1031을 위해서 찾고 있는 경우에 오퍼가 셀러 쪽에게 매력적이게 보이는 때가 적어도 내가 팔고 있는 건물에 대한 바이어의 컨틴전시가 모두 제거되는 시점부터다. 투자율 5%대 상가가 아직도 잘 팔리는 것을 보면 상가를 찾는 바이어가 많다는 반증이다. 새로 구입할 상가를 미리 찾은 후에 1031을 하려면 좋은 매물을 잡기가 어려운 이유가 여기에 있다.

상가 부동산 구매의 핵심은 맘에 드는 물건을 찾으면 ▲리스계약서를 잘 리뷰하는 것 ▲융자와 관련해서 감정가, 환경검사 문제의 해결하는 일 ▲구입 후에 건물 관리에 대한 플랜에 그 성공비결이 있다. 리스계약서에서 NNN 계약 내용 중에서 보유세(property tax)의 인상 시 제한 사항과 오너에 불리한 조항이 있는지를 잘 검토하여야 한다.

많은 상가 관리 서비스를 제공해 주는 부동산 회사들이 있어 어렵지 않게 상황을 해결할 수 있고, 융자를 받는 과정에서 페이스원 환경검사 결과에 큰 문제점만 없다면 어렵지 않게 접근할 수 있다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>