최근 캘리포니아주 상하원을 모두 통과한 ‘AB 1482’란 법이 있다. 천정부지로 오르는 렌트비를 규제하고자 하는 법안인데, 개리 뉴섬 주지사의 서명만 남겨둔 상태이다. 이 법은 현재 가주 내에 LA, 샌프란시스코 등 대도시 주변의 15개 도시만이 렌트 컨트롤 법을 시행하고 있는 것과 달리 가주 전 지역에 적용된다는 점에서 앞으로 임대주택시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다. 만약 뉴섬 주지사가 이 법안에 서명을 한다면 앞으로 10년간 한시적으로 효력을 발생하게 된다. 이렇게 되면 테넌트들은 렌트비 인상, 퇴거조치 등에서 새롭게 강화된 법의 보호를 받게 되지만 신규주택을 공급하는 개발업자들에게 또 하나의 규제가 늘어나는 셈이 되어서 파장이 클 것으로 예상된다.

잘 알려진 대로 가주는 미국 50개주 중에서도 소비자를 가장 잘 보호하는 ‘소비자 천국’으로 알려져 있다. 임대 주택건설 부분에서도 예외는 아니어서 이미 까다로운 조닝규정, 그린하우스(Greenhouse) 개스 규제, 각종 환경규제법, 개발에 상응하는 각종 무상 공공시설공사 등의 여러 규제들로 인해 주택개발업자들이 제재를 받고 있는 상황에서 또 한가지 새로운 규제가 추가된 셈이 된다. 따라서 이 법이 시행된다면 활발한 신규임대주택공급을 위해서는 각종 건축관련 규제도 완화하는 법이 같이 시행되어야 임대주택공급이 위축되지 않는 것이라는 주장도 만만치 않게 제기되고 있다.

AB 1482법의 중요한 내용을 살펴보면 아래와 같다.

첫째, 언제 지어진 건물이 법의 적용을 받게 되는가? 건축연도가 15년 이상 된 임대용 건물이 모두 해당된다. 새롭게 시행될 15년 기준 건물연수 계산방법은 현재 연도에서 15년을 빼면 된다. 예를 들어 올해 2019년을 기준으로 2005년 이전에 지은 건물은 모두 이 법에 적용을 받게 된다. 또 2020년도 해가 바뀌게 되면 2019년까지 해당이 안되던 2006년도에 지은 건물도 추가로 규제 대상이 된다.

둘째, 현재 자체적으로 렌트 컨트롤 법을 시행하고 있는 가주 내 15개 시는 이 법이 시행되면 어떤 영향을 받게 되는가? 가주에서 렌트 컨트롤법을 시행하고 있는 도시는 LA를 비롯해서 샌타모니카, 웨스트 LA, 베벌리힐스, 컬버시티, 잉글우드 등 모두 15개 시가 있다. 새로이 시행되는 주정부 렌트 규제법과 로컬 시정부의 렌트 규제법이 다를 경우 새롭게 시행되는 주정부 렌트 규제안이 우선 순위를 갖게 된다. 예를 들어 LA시 경우 이미 1978년 이전에 지은 임대용 건물만이 LA시 렌트 컨트롤 법에 해당된다. 하지만 새로운 법이 시행된다면 새로운 건축연도15년 규정이 적용되면서 현재 렌트 컨트롤 대상에서 빠져있던 1978년에서 2004년 사이의 건물도 추가로 주 정부의 렌트 규제법에 적용을 받게 되어 테넌트들이 혜택을 누릴 수 있는 임대주택의 숫자가 늘어나게 된다.

셋째, 이 법에 해당되는 임대 주택에는 어떤 것들이 있나? 아파트, 2 유닛 이상 다세대 주택(Duplex,Triplex, Quadplex), 단독주택이라도 부동산 투자전문회사가 소유한 경우는 모두 해당된다. 단 2유닛 이상일지라도 오너가 한 유닛에 살고 있다면 새로운 렌트 규제법의 적용을 받지 않는다.

넷째, 1년에 얼마나 렌트비를 올릴 수 있나? 5% 플러스 해당지역 물가상승률만큼 올릴 수 있다. 하지만 어떤 경우에도 1년에 10% 이상은 올릴 수 없다. 일례로 LA카운티의 경우 2001~2018동안 평균 물가상승률이 2.5%이라고 보았을 때 대략 최대 년 7.5%까지 인상할 수 있게 된다. 하지만 지금도 대부분의 임대주택 오너들은 1년 인상률을 5% 미만으로 올리는 경우가 대부분이고, 이미 천정부지로 오른 렌트비를 추가로 큰 폭으로 인상한다는 것이 현실적으로 쉽지 않아 새 법이 시행된다고 해도 특별히 렌트비 규제로 인한 타격은 심할 것 같지 않다. 단 이전보다 퇴거조치를 어렵게 하는 조항이 오히려 더 큰 이슈가 될 가능성이 높다.

임대주택에 거주해 보거나 소유해 본 경험이 있는 사람들은 누구나 공감하겠지만 나쁜 건물주, 나쁜 테넌트는 꼭 있다는 것이다. 다만 그 숫자가 우리가 생각하는 것보다 훨씬 적다는 것이 현실이기도 하다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>