자연 재해 지역에 부동산을 구입하면 피해가 뒤따를 수 있기에 가급적 피하는 것이 좋다. 자연재해는 자연적으로 발생한 재해를 말하지만, 산불은 90 % 가 사람에 의한 인재로 발생한다는 보고다. 태풍, 천둥, 번개, 회오리바람, 산사태, 가뭄, 홍수, 강물 범람, 화산, 산불, 지진 같은 것이 자연 재해다.

현재 거주하는 지역이 자연 재해 위험 지역 여부를 파악하는 것은 쉽다. 법에 의해서 주택 판매자는 구입자한테 자연재해 보고서를 제공해야 하기 때문이다. 주택 구입시에는 주택 결함 보고서(TDS)도 받는다. 이 보고서는 부동산 구입 계약서 일부다. 자연 재해는 ▲연방 재해 관리청 (FEMA)에서 지정된 수해 지역 ▲주 정부 홍수 예상 지역 ▲화재 위험 다발 지역 ▲지진대 지역 ▲지하 토질이 지하수와 뒤섞여 있는 상태로서 지진 발생시에는 지하 토질이 유동적으로 철렁 일 수 있는 위험 지역(Seismic) ▲주 정부에서 산불 화재 위험 지역(wildfire)으로 선정 된 곳을 말한다. 이 6 개 항목 중에서 1개라도 포함되면 자연 재해 지역이다.

주택 판매자는 구입자에게 자연 재해 보고서를 소유권 이전 이전까지는 전해 주어야 한다. 1~4 동의 단독주택 판매자는 부동산 ‘결함 보고서’(TDS)와 ‘자연 재해 보고서’(NHD)를 ‘계약서 제출하기 전’ 또는 ‘계약서 수락한 후’에 제출해야 한다. 사람이 직접 배달 한 경우에는 3 일 이내, 우편으로 5 일 이내까지이다. 자연재해 보고서를 안 받았을 때에는 구입자가 계약을 취소할 수 있는 권리가 있다. 고의적 또는 태만으로 자연 재해 보고서를 제공하지 않았을 때에는 구입자의 실제 손실에 대한 배상 책임이 있다.

재해 보고서에 공항 영향권, 항만 보호와 개발 위원회 관할 구역, 농업이나 목축업 지역으로서 지정된 곳, 광산 운영 영향권이 1마일 이내 지역에 대한 것들이 명기되어야 한다.

주택 판매자는 연방 또는 주 정부 군사화기 장비가 주택 또는 이웃의 1 마일 이내에 있다는 것을 부동산 건물 결함 보고서 (TDS)에 밝혀야 된다. 만약에 판매자가 부동산업자도 없이 판매자 혼자서 판매를 했더라도 자연 재해 지역이란 사실을 밝혀야 한다. 판매자나 부동산 업자가 재해 지역 포함 사실을 인지하지 못했더라도 정부 기관이 재해 지역으로 명기했다면 이 사실을 알려야 한다.

상업용 부동산 매매시에도 자연 재해 보고서가 요구된다. 중요한 것은 정부 기관에서 자연 재해 지역으로 밝혔는데도 이 사실을 구매자에게 알리지 않았다면 책임이 있다는 점이다. 그러나 자연 재해 정보에 오류가 있었거나, 전문가들인 제공한 내용이나 공공 기록에 오류가 있었다면 판매자나 부동산 업자한테 책임이 없다.

토양에 균열이 발생했거나 땅이 지하로 내려 앉아 버리는 곳, 땅이 움직여 다른 곳으로 이동, 바윗돌이 떨어져 내린 곳에는 산사태 발생 위험이 높다. 나무가 곧게 바로 자라지 않고, 나무 둥치가 구부정하게 굽어져 지팡이 모양과 같은 J자 모양으로 자라는 곳에서도 산사태가 많이 발생한다. 계곡 물이 자연 상태로 흘러 내려야 하는데도 산사태로 물길이 변경된 지역에도 산사태 위험이 있다. 지진 위험 지역은 지진대 지도에서 확인할 수 있다. 홍수 위험 지역도 마찬가지다.

도심에 범죄가 심한 지역, 상가나 산업체에 가까운 곳, 산불, 수해, 황무지 목초 지역, 항만, 비행장, 군사 기지 인근도 빈번한 자연 재해 위험지역이다. 자연 재해로 인명과 부동산에 손상이 발생한다. 산불 위험 지역에는 정상적인 보험 가입이 어렵다. 가주 ‘최저 기본 보험’(Fair Plan)에 가입 할 수 있다. 재해 지역은 수요가 적으므로 부동산 가격도 하락세다. 지진 보험은 주 정부 지진국(CEA)을 통해서도 구입할 수 있다.

부동산이 안전한 곳에 자리 잡아야 된다. 부동산 업자는 고객의 안전을 고려해 구입자에게 자연 재해 지역 여부에 대해 설명을 해 주어야 한다. 운명 앞에 약이 없다지만 자연 재해 지역을 벗어나므로 천륜의 명만큼은 보존할 수 있다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>