주택 구입은 줄고 있지만 내 집 마련을 가장 효율적인 투자 수단으로 여기는 사람은 크게 증가했다. 최근 실시된 조사에서 주택 보유에 따른 실제 수익률과 상관없이 주택 구입이 주식, 채권, 금과 같은 다른 투자 수단을 능가하는 ‘궁극적인 투자 수단’(Ultimate Investment)이라고 믿는 비율이 높아진 것으로 나타났다. CBS가 온라인 금융 정보업체 뱅크레이트닷컴이 실시한 조사를 인용한 보도에서 내 집 마련이 ‘아메리칸드림’으로 대변되는 이유를 설명했다.

◇ 젊을수록 더 선호

뱅크레이트닷컴의 최근 설문 조사에서 응답자의 약 3분의 1은 장기 투자 수단으로 부동산 투자가 가장 적합한 것으로 여긴다고 답변했다. 부동산 투자를 선호한다는 답변은 젊은 층에서 가장 두드러졌다. 23세~28세 응답자 중 약 37%가 부동산 투자를 주식, 채권, 금, 세이빙 계좌 보다 더 나은 장기 투자 수단으로 믿고 있다는 반응을 보였다. 뱅크레이트닷컴은 올해로 7년째 관련 설문 조사를 실시하고 있는데 부동산 투자에 대한 선호도는 올해 조사에서 가장 높게 나타났다고 그렉 맥브라이드 뱅크레이트닷컴 수석 재정 분석가가 밝혔다.

◇ 선호도 외면하는 수익률

부동산 투자에 대한 선호도가 높아졌지만 실제 부동산 투자 수익률은 그다지 높지 않은 것으로 조사됐다. 특히 주식 투자 수익률과 비교했을 때 주택 보유에 따른 수익률은 매우 초라한 수준을 기록하고 있다. S&P 케이스 실러 주택 가격 지수에 따르면 2006년과 2019년 사이 평균 주택 가격은 약 13% 상승하는데 그쳤다. 이 기간은 주택 시장 활황이 사상 최고조에 달했다가 사상 최악의 침체를 거친 뒤 회복세를 되찾은 기간이다.

주식 시장 역시 비슷한 과정을 겪었음에도 불구하고 같은 기간 S&P 500 지수는 무려 약 125%의 눈부신 수익률을 기록하고 있다. 주택 가격 상승률의 10배에 해당하는 높은 수익률이다. 맥브라이드 분석가는 “주식 시장의 높은 수익률이 기록으로 증명되고 있지만 주택 구입에 비해 일반인들의 관심을 덜 받고 있다”라며 “설문 조사가 실시된 지난 7년 내내 주식 시장 상승세가 이어졌지만 일반인들의 관심은 미지근한 편”이라고 설명했다. 뱅크레이트닷컴의 조사에서 응답자 5명 중 1명이 주식 시장이 장기 투자로 적합하게 여긴다고 답해 주택 구입 선호 답변 비율보다 낮았다.

◇ 주식보다 ‘친근’해서

낮은 수익률에도 불구하고 부동산 투자가 선호되는 데는 몇 가지 원인이 있다. 부동산은 실제로 만지고 볼 수 있어 ‘보유감’을 제공하는 유형 자산이다. 또 주택 구입은 주식 투자와 달리 일반인들이 친숙하게 느끼는 투자 수단이다. 미국인 중 약 절반 정도가 주식을 보유한 반면 주택 보유자는 약 3분의 2를 넘는다. 가족, 친구, 이웃 등을 통해서 주택 보유를 직간접적으로 경험할 수 있다는 점이 주택 구입이 주식 투자에 비해 거부감이 덜한 투자 수단으로 여겨지는 이유다. 안드레스 스캐저버그 재정 자문가는 “주택은 주식이나 채권 투자와 달리 직접 만져보고 눈으로 확인할 수 있는 자산이라는 이유로 일반인들에게 친숙한 투자 수단”이라고 설명했다.

◇ 매매 과정 복잡

주택 구입이 장기 투자 수단으로 각광받고 있지만 주식 투자에 비해 처분이 쉽지 않고 여러 비용이 발생한다는 점이 간과될 때가 많다. 주택 구입을 투자 수단으로 본다면 주식을 구입하는 것과 크게 다른 점은 없다. 반면 주식에 투자할 경우 정기적으로 배당금 수익을 지급받지만 주택은 반대로 여러 가지 비용이 발생하는 투자다.

특히 젊은 층 주택 구입자들 사이에서 주택 수리비와 관리비를 간과하는 경우가 많다. 온라인 부동산 정보 업체 질로우닷컴의 최근 조사에서 정원 관리, 카펫 청소 등 주택 건물을 유지하는 데만 연간 약 3,000달러의 비용이 지출되는 것으로 나타났다. 만약 예상치 못한 결함이 하나라도 발생하면 더 많은 수리비 지출이 불가피하다. 온라인 재정 매체 비즈니스 인사이드의 취재에서 테네시 주에 1950년대 지어진 주택을 구입한 한 젊은 구입자는 사소한 수리를 미뤘다가 6개월 사이 무려 약 2만 1,000달러가 넘는 수리비를 지출해야 했다고 한다.

타일러 리브스 자산 관리 전문가는 “단순히 주택 처분 시 발생하는 여러 비용을 고려하지 않고 단순히 매매 차익을 수익으로 여기는 것도 잘못된 접근 방법”이라고 꼬집었다. 30만 달러에 구입한 주택을 5년 뒤 40만 달러에 처분했다고 해서 10만 달러의 수익이 발생한 것이 아니다. 보유 기간 중 지출한 모기지 이자, 각종 관리 및 수리비 등을 적용하면 실제 매매 차익은 훨씬 낮아진다.

◇ 매매 시 여러 비용 빼면 남는 것 없어

다행히 건물 상태가 양호해 유지비가 많이 발생하지 않는다고 해도 모기지 이자, 재산세, 주택 보험료, 유틸리티 사용료 등 정기적으로 발생하는 각종 고정 비용을 피할 수 없다. 그래서 주택 보유 경험이 없는 첫 주택 구입자들은 모기지 페이먼트 외에도 고정 비용 지출을 위해 약 30%에 해당하는 비용을 별도록 적립하도록 충고된다.

각종 고정 비용을 감안하면 30만 달러에 구입한 주택을 40만 달러에 팔았을 때 처분 수익이 10만 달러가 아니라는 것을 알 수 있다. 30만 달러짜리 주택 구입 시 다운페이먼트와 클로징 비용으로 약 7만 달러를 지출했고 5년간 약 4만 5,000달러에 해당한 모기지 이자(월 페이먼트 원리금 약 1,130달러)를 납부했을 때 5년간 발생한 고정 비용(재산세 등)을 감안했을 때 실제 처분 수익은 약 2만 2,000달러에 불과하다.

대출 조건이 유리하다는 최상의 조건을 적용한 경우로 5년 뒤 주택 처분으로 약 31%의 비교적 높은 수익률을 올린 사례다. 그러나 만약 투자자가 초기 투자금인 7만 달러를 주택 구입 다운페이먼트로 사용하지 않고 인덱스 펀드에 투자했을 경우 약 3만 4,000달러의 수익을 올릴 수 있다. 주택 건물 유지에 들어간 시간과 노동력까지 감안하면 인덱스 펀드 투자가 훨씬 매력적인 투자로 볼 수 있다.

◇ ‘풀타임’으로 접근해야 투자 성공

현재 주택 재고가 수요에 비해 부족한 상황을 감안하면 주택 단기 투자에 대한 관심은 당분간 쉽게 가라앉지 않을 전망이다. 개인 자산 관리 업계에 따르면 부동산 투자로 큰돈을 벌겠다는 생각을 가진 고객이 최근 끊이지 않고 있다. 타일러 리브스 자산 관리 전문가는 “7~8년 전만 해도 부동산 투자에 대한 문의는 많지 않았다”라며 “그런데 최근 2년 사이 고객 중 절반 이상이 부동산 투자에 대한 관심을 보이고 있다”라고 설명했다.

자산 관리 전문가들이 부동산 투자를 부정적으로만 취급하는 것은 아니다. 부동산 투자를 직업으로 여기고 차분히 경험을 쌓아가야 기대한 수익을 올릴 수 있다는 것이 자산 관리 전문가들의 조언이다. 토랜스 사우스 베이 파이낸셜 플래닝의 타라 언버재그트 설립자는 “부동산 투자를 천직으로 여기고 오랜 기간에 걸쳐 부동산 경기 순환 흐름을 익혀야 적절한 매매 타이밍이 보이기 시작한다”라며 “그러나 안타깝게도 개인 주식 투자자들처럼 비싸게 구입해서 가격 하락기에 처분하는 경우가 많다”라고 지적했다.

<준 최 객원 기자>