최근 들어 에너지 절약(energy saving)에 대한 관심이 부쩍 늘어나고 있다. 전통적으로 많은 자원을 소모하는 기존의 에너지 생성 방식보다 에너지를 자연적으로 발생케 하거나 혹은 이미 만들어진 에너지를 다시 효율적으로 재사용하는 방법들이 실생활에 적용되고 있다.

주택시장에도 예외 없이 이미 태양광 패널을 선두로 LED, 냉·난방시설 등에 에너지 절약형이 본격적으로 도입되고 있다. 2010년 이전에 건축된 주택들은 이러한 에너지 절약장치가 설치되지 않은 경우가 대부분이어서 냉·온방에 전기나 개스를 불필요하게 많이 사용하고 있는 것이 현실이다.

지방정부나 연방정부는 이러한 주택들의 에너지 사용 절약을 위해 여러 가지 인센티브나 융자프로그램을 제공하고 있는데 그 중에 하나가 바로 PACE (Property Assessed Clean Energy)라는 프로그램이다. 이 PACE 프로그램은 정부가 융자해 주고 그 돈으로 주택을 에너지 절약형 주택으로 바꾸는 리모델링 융자프로그램 이라고 보면 이해가 쉽다.

현재 가주의 경우 2014년 이 PACE 프로그램이 도입된 후 약 220,000채의 주택이 이 프로그램에 이용해 에너지 절약형으로 개조한 것으로 통계 자료에 나와 있다. PACE 프로그램은 위에 말한 대로 융자형태이지만 일반 주택융자와는 여러 가지 다른 모양을 가지고 있다.

일단 주택융자와 달리 다운페이가 필요 없고 융자금 상환은 매달 내는 것이 아니라 주택재산세와 같이 합해서 납부한다. 즉 일종의 Tax Lien형태의 론이라고 볼 수 있다. 따라서 Property Tax Lien과 함께 담보우선 순위가 어떤 담보보다 높다.

융자조건은 에너지 절약형으로 개조하는 비용은 모두 융자대상이 될 수 있다. 예를 들면 태양광 패널, 이중창문, Insulation 설치, 냉·난방시설, 지붕개조 등 에너지에 관련된 모든 시설물 설치에 융자 받을 수 있다. 이 PACE 프로그램의 장점은 목돈은 당장 없지만 융자를 얻어 에너지 절약형 주택으로 개조해 전기, 개스비 등을 바로 아낄 수 있다는 것이다. 페이먼트도 일년에 한 번 내지 두 번 재산세 낼 때 함께 내게 되므로 집 페이먼트와 같이 매달 내야 하는 부담도 없다는 것이다. 기간도 10~20년으로 장기간에 거쳐 분활상환이 가능하여 페이먼트에 대한 부담도 덜한 편이다.

하지만 이러한 장점도 있지만 PACE 프로그램이 실제 주택거래에서 있어서는 오히려 방해물도 될 수 있음을 알아야 한다.

실제로 PACE 프로그램으로 주택을 에너지 절약형으로 리모델링한 주택을 거래하다 보면 바이어측에서 셀러측에 PACE 프로그램의 잔액융자금을 셀러가 납부하도록 요구하는 경우가 많다. 바이어 입장에서는 셀러가 리모델링해 놓은 비용을 왜 자신들이 주택을 구입한 후에도 계속 내야 하는가에 의의를 제기하는 경우가 많고, 셀러측에서는 에너지 비용이 그 만큼 절약되니까 바이어가 손해 될 것이 없다고 생각하여 융자액을 바이어에게 떠 넘기려고 하는 경향이 있어서 거래가 힘들어 지는 경우가 있기 때문이다.
다행히 현재는 PACE융자를 통해 에너지 형으로 주택을 리모델링한 주택의 숫자가 그리 많지 않기 때문에 부동산거래에 있어서 PACE프로그램으로 인한 바이어와 셀러간의 충돌은 그다지 많은 편은 아니다.

하지만 정부에서 계속 에너지 절약형 주택으로 개조를 권장하고 있기 때문에 PACE융자를 이용해 집을 리모델링하는 집오너들의 수는 점차로 늘어날 전망이다.

앞으로 PACE 융자가 있는 주택거래 수가 늘어나다 보면 바이어와 셀러간의 융자금액분담 등에 대한 일반적인 거래 상식도 형성될 것으로 보여진다. PACE 프로그램은 일반 주택융자나 재산세와 같이 페이먼트를 못내게 되면 소유주택을 차압을 당할 수 있다. 따라서 외상이면 소도 잡아 먹는다는 말같이 외상으로 리모델링했다가 나중에 낭패를 볼 수 있음도 유념해야 한다. 문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>