부동산 시장 조사기관인 ‘코어 로직’사에 따르면 지난 5월 부동산 가격이 작년 대비 3.6%, 지난 4월 대비 0.9% 상승했다.

부동산 경기가 침체할 것이란 예상을 깨고 부동산 가격이 꾸준히 올라가고 있다. 부동산 거래 건수는 소폭 하향 조정되었지만 탄탄한 고용 시장과 모기지 이자율의 하락으로 주택 가격이 올해도 계속 올라갈 것으로 예상된다.

2019년도 부동산 경기를 받치고 있는 요소로 이 두 가지 외에도 낮은 인플레이션, 주식 시장 호황, 믿기지 않게 좋은 경기 및 산업 지수 등이 있다. 그 중에서 낮은 모기지 이자율이 단연 부동산 경기를 이끌고 있다.

지난달 낮은 이자율을 이용하려는 모기지 바이어들이 대거 재융자 시장에 뛰어들어 재융자 건이 1.5배 가까이 상승했다. 그만큼 모기지 이자율 움직임에 주택 소유주들이나 바이어들이 민감히 움직이고 있다.

그 주요 이유는 높게 치솟은 부동산 가격으로 인해 부동산 구매가 전보다 쉽지 않기 때문이다. 이는 최근 계속 떨어지는 Housing Affordability Index 추이만 보아도 알 수 있다. 예를 들어 LA 지역의 인덱스가 2013년에 38%이었는데 2019년 1분기에 28%로 줄어 들었다.

LA 중간 주택 가격의 주택을 구입할 수 있는 가구의 소득이 그 동안 오른 주택 가격을 따라잡지 못해 주택 구입할 수 있는 능력이 그만큼 줄어 든 것이다.

즉, 현재 LA 중간 주택 가격이 50만 7,000달러인데 이 주택을 구입할 수 있는 년 수입은 10만7,000달러 정도 되어야 한다. 이렇다 보니 모기지 이자율이 조금만 내려가거나 올라갈 때 바이어나 주택 소유주들이 민감하게 반응하는 것은 당연하다.

7월 초 현재 이자율이 모기지 뱅크마다 다르나 484,350달러 이하를 빌리는 컨펌밍 론의 경우 30년 고정 기준으로 약 3.75~4%이다. 484,350달러 이상의 점보 론의 경우 약 3.625~3.75% 정도로 대체로 4% 이하의 이자율 혜택을 누릴 수 있다. 재융자의 경우는 위의 이자율보다 약 0.125~0.25%가 높다고 보면 된다. 물론 개인마다 융자 프로그램이나 크레딧 점수에 따라 이자율은 달라질 수 있다.

그러므로 최근 2년만에 낮아진 모기지 이자율을 이용하길 원한다면 미리 융자 전문가와 상의한 후 결정을 한다.

만약 15년 고정 이자율 프로그램을 선택한다면 3.5%까지 낮은 이자율을 이용할 수 있다. 이외 부동산을 5년 이하로 소유할 계획이라면 5년 변동 이자율 프로그램을 이용하는 것도 비용을 줄일 수 있는 한 방편이다.

이번 달 말에 연방준비위원회에서 금리 인하에 대한 언급이 다시 나올 것으로 예상된다. 재선 레이스에 뛰어 들은 트럼프 대통령이 재선 행보를 위해 경기 부양을 염두해 두고 있다.

그래서 연준에 금리 인하를 이젠 대놓고 공개적으로 압박하고 있다. 인플레이션 추이와 미중 무역 전쟁 상황에 따라 연방 준비위의 금리 인하가 초미에 관심사가 되고 있다.
전문가들을 대상으로 한 설문 조사에서 전문가의 약 40%가 7월에 금리가 내릴 것이라고 예상했고 약 30%는 9월 회의에서 내릴 것이라고 봤다. 그리고 앞으로 회의가 3번 더 있어 적어도 두 번 정도 금리가 인하될 것으로 보여진다고 전망했다.

연방 기준 금리 변동에 따라 모기지 이자율도 영향을 미쳐 주택을 구입하려는 바이어나 재융자를 하려는 주택 소유주들은 무역 전쟁, 연방 준비위 회의, 주식 시장 및 경제 지수 등 경제 이벤트에 그 어느 때보다도 주목할 필요가 있다.

부동산 매매에 가장 직접적으로 영향을 미치는 모기지 이자율이 올해 부동산 시장에 가장 큰 변수가 되고 있다. 따라서 융자 전문가와 이자 추이를 면밀히 알아보면서 부동산 구입에 나서는 것이 좋다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장>