공화당 주도로 추진된 세제 개편이 주택 시장에 부정적인 영향을 가져올 것이란 전문가들의 우려가 현실화된 것으로 나타났다. 경제 전문 매체 마켓워치가 뉴욕 연방준비은행의 보고서를 인용해 보도한 바에 따르면 모기지 이자율 급등과 세제 개편에 따른 세제 혜택 감소가 지난해 주택 거래 감소 원인으로 지목됐다.

■ ‘거래 감소할 것’ 당초 우려 현실로

공화당에 의한 세제 개혁안이 추진될 때 주택 시장 전문가들은 세제 개혁안이 주택 거래에 부정적인 영향을 미칠 것으로 우려한 바 있다.

최근 발표된 보고서에서 세제 개혁안이 실제로 주택 거래를 위축시킨 원인으로 작용한 것으로 조사됐다. 뉴욕 연방준비은행은 2017년 4분기와 2018년 3분기에 발생한 주택 거래 감소 원인을 분석한 보고서를 최근 내놓았다.

보고서에 따르면 조사 기간 중 신규 주택 구입은 전국적으로 약 7.6% 감소했고 북동부와 서부 지역에서의 감소 폭이 가장 컸다.(계절 요인 적용).

보고서 작성에 참여한 조사진은 모기지 이자율, 재산세율, 고소득층 소득세율, 주택 가격 상승 등의 요인도 이번 분석에 포함했다. 분석 결과 연방 세제 개혁안이 지난해 발생한 주택 거래 감소의 원인으로 작용했다고 조사진이 밝혔다.

■ 세제 혜택 감소로 구입 비용 상승

조사 기간 중 고소득층 세율은 39.6%에서 37%로 하향 조정됐고 이에 따라 항목별 소득 공제 시 기대되는 절세폭이 약 2.6% 포인트 감소했다. 또 재산세 공제액은 최고 1만달러로 낮아졌고 모기지 이자액 공제액도 약 절반 수준으로 하향 조정돼 주택 보유자들이 실제로 지급하는 모기지 이자율이 상승한 결과를 낳았다고 조사진이 설명했다.

조사진에 따르면 세제 개혁안에 따른 모기지 이자율 상승과 주택 가격 상승폭 감소 등의 요인으로 인해 주택 구입 기회비용이 약 1%~5% 상승, 결국 주택 구입 비용이 상승하는 결과가 발생했다.

조사진이 온라인 부동산 정보 업체 리얼터 닷컴의 자료를 분석한 내용에서도 공화당의 세제 개혁안이 주택 거래에 부정적인 영향을 미친 것으로 나타났다. 조사진이 분석에 참고한 자료는 리얼터 닷컴이 납세자 중 모기지 이자액 공제를 통한 세금 보고 비율이 높은 지역과 낮은 지역의 주택 거래 현황을 조사한 자료다.

분석에 따르면 모기지 이자액 공제를 통한 세금 보고 비율이 높은 지역의 경우 지난해 10월 75만달러 미만 가격대의 주택 거래가 전년도 10월보다 약 5.4%나 감소했다.

반면 모기지 이자액 공제 보고 비율이 낮은 지역은 같은 기간 주택 거래가 약 5.7% 증가, 세제 개혁안에 큰 영향을 받지 않은 것으로 조사됐다.

■ 이자율 상승과 별도로 거래 감소에 영향

일부 부동산 전문가들은 세제 개혁안과는 별도로 모기지 이자율 상승이 주택 거래 감소의 주요 원인이라는 지적을 내놓았다. 뉴욕 연방은행의 조사 기간 중 모기지 이자율은 실제로 약 0.6% 포인트나 급등했는데 이에 대해 대니얼 해일 리얼터 닷컴 수석 이코노미스트는 “모기지 이자율 변동 요인을 무시할 수 없다”라며 “높은 주택 가격 부담으로 인해 낮은 이자율은 주택 거래 활성화에 긍정적인 요인”이라고 설명했다.

이 같은 지적에 뉴욕 연방 은행 조사진은 과거 모기지 이자율이 비슷한 폭으로 상승했던 기간의 주택 거래 변동과 비교 분석했다. 조사진이 참고한 기간은 2016년 2분기~2017년 1분기, 2013년 1분기~2013년 4분기 기간으로 이 두 기간 중 모기지 이자율은 약 0.6% 포인트씩 각각 상승한 바 있다.

분석에 따르면 모기지 이자율이 가파르게 올랐지만 두 기간 중 주택 거래는 큰 영향을 받지 않은 것으로 나타났다. 2016~2017년 기간의 경우 신규 주택 판매는 오히려 약 10.3%나 증가했고 2013년도 신규 주택 판매가 약 1% 하락하는데 그쳤다.

■ 이자율 상승에 따른 심리적 요인

조사진은 모기지 이자율 상승폭보다는 주택 구매자들의 심리 요인이 지난해 발생한 주택 거래 감소에 영향을 미친 요인일 것이라고 분석했다. 평균 모기지 이자율이 약 4%~4.5% 수준에서 형성됐던 과거 기간의 경우 이자율이 급등해도 주택 구매자들이 느끼는 심리적 부담감은 크지 않았다. 그러나 이자율 상승폭이 비슷했던 지난해의 경우 평균 모기지 이자율이 주택 구매자들의 심리적 지지선이라고 할 수 있는 5%대를 넘나들었기 때문에 실제 주택 거래 감소 결과로 이어졌다.

■ 모기지 이자, 재산세 공제 혜택 등 줄줄이 감소

세제개혁안 시행에 따른 모기지 이자 공제 혜택 축소가 주택 시장의 가장 큰 우려 사항이었다. 세제 개혁안에 따라 2017년 12월14일 이후 발급 모기지 대출의 경우 모기지 이자액 공제 한도가 기존 100만달러에서 75만달러로 인하됐다.

재융자를 통해 신규 발급된 모기지 대출도 공제 대상이지만 공제액은 축소됐고 이자율은 올라 재융자 신청 시 신중한 결정이 필요하다는 조언이다. 주택 담보 신용 대출의 경우 리모델링 실시 등 주택과 관련된 용도로 사용됐을 경우에만 이자 공제 혜택을 받을 수 있다.

그동한 제한 없이 공제되던 재산세 역시 세제 개혁안 이후 최고 1만 달러로 제한됐다. 전문가들은 재산세 공제 한도가 축소되면 주택 거래에 영향을 줄 것이라는 우려를 내놓은 바 있다. 뉴욕 주와 가주처럼 고가 주택이 밀집한 지역의 경우 높은 재산세로 인해 그동안 재산세 공제 혜택의 폭이 컸지만 세제 개혁안 이후 혜택이 크게 감소, 이미 주택 수요 위축 현상을 보이고 있다.

<준 최 객원 기자>