HOA(Home Owners Association)는 콘도, 타운홈, 단독주택을 중심으로 형성된 단지 내 공동생활을 관리하기 위한 조직이며 매달 혹은 주기적으로 집 주인에게 일정한 비용을 청구한다.
HOA는 매니지먼트 회사마다 조금씩 다를 수 있지만 주로 빌딩의 외곽 페인트, 지붕, 단지 내 잔디, 수영장, 게이트 등을 관리한다.
단지 전체를 관리하므로 바이어가 내 집을 장만했다고 해서 유별난 외장 페인트를 마음대로 칠할 수 없고. HOA가 제정한 기본적인 수칙을 따라야 한다.
천편일률적으로 단지 전체 외장이 같은 콘도나 타운홈 외에 단독 주택인 경우 HOA에서 정해준 외부 페인트색을 세 가지 정도 허용하는 곳도 있다.
콘도, 타운홈 등은 HOA에서 향후 단지 전체를 고치거나 보수할 비용을 항상 넉넉히 보유하므로 건물의 감가상각비를 감안해서 관리비는 주기적으로 인상된다.
단독주택인 경우 지붕과 외벽 보수공사를 자비로 지출해야 하는 반면 HOA를 내는 집은 HOA에 따라 지붕은 각자 부담으로 정한 곳도 있어 바이어들은 HOA에 어떤 비용이 포함되는지 확인할 필요가 있다.
오렌지카운티 아메리지 하이츠 단지 외의 타운홈 HOA는 평균 300달러가 넘는데 이보다 적은 경우 지붕 수리가 포함되지 않은 타운홈도 있으므로 매달 내는 비용이 적다고 무조건 환영하기보다는 세심한 검토가 필요하다.
HOA 비용 안에 물과 쓰레기 청소 값이 포함되는 곳이 있고, 통상적으로 단지 내 수영장이 있으면 다른 단지 보다 관리비가 조금 더 비싸다.
또한 HOA는 이웃과의 마찰을 방지하느라 애완동물의 숫자와 크기 등을 제한하는 곳이 많아 새로 집을 장만하는 바이어들은 오퍼를 쓰기 전 에이전트에게 그 단지 HOA 규정을 미리 확인해야 한다. 실제로 애완동물에 대한 정보를 확인 안하고 집을 구매한 바이어가 그 집에 이사하지 못하고 사자마자 임대를 준 사례가 적지 않기 때문이다.
어떤 HOA는 임대율을 25% 안팎으로 정해 놓고 그 이상이 넘으면 더 이상 세입자를 구할 수 없는 규정까지 만들어 실제 집주인이 살아서 단지를 좀 더 깨끗하게 관리하게 한다는 취지를 내세우기도 한다.
숏세일이 성행하던 때 HOA가 밀려 HOA에서 그 집에 Lien을 걸어 놓는데 그 Lien을 푸는데 들어가는 비용이 2~3차 모기지를 조정하는 가격보다 더 높은 경우가 많았다. 이는 그만큼 HOA의 법적인 제제가 강하고 일단 정해진 금액에서 큰 협상이 이뤄지지 않아 대부분 HOA 의 밀린 금액과 변호사 비용까지 고스란히 바이어가 지불해야 그 집을 살 수 있었다.
숏세일이 많이 이뤄진 콘도, 타운홈은 그 후 융자 기관에서 25% 이상 다운페이먼트를 요구하는 사례가 많아졌다.
그 전에는 20%만 다운해도 PMI를 내지 않고 구입이 가능했지만 금융위기 이후에는 다운페이먼트가 적은 FHA 융자는 할 수 없다는 HOA가 많아져 리스팅 에이전트가 미리 MLS에 FHA 융자 불가라는 조항을 넣어 바이어의 선택을 돕고 있다.
FHA 융자를 꺼리는 이유 중 다른 하나는 지금처럼 집값이 감정가를 밑돌 경우 3~5% 다운페이먼트를 하면서 감정가 차액을 바이어가 메꾸기 어렵다고 보므로 많은 콘도들이 FHA 융자를 제외시킨다.
주택가격 상승으로 단독주택은 엄두를 못내고 콘도나 타운홈을 선택하는데 매달 내는 HOA 비용이 단지 내에 따라서는 10만달러 이자에 가까운 금액이 될 수 있으므로 어떤 집을 선택할지 마지막까지 잘 검토하는 지혜가 필요하다.
문의 (714)244-7800
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카니 정 레드포인트 부동산 부사장>
