부동산 중개 수수료 지급 방식의 문제점을 제기한 집단 소송이 진행 중이라고 온라인 재정 정보 업체 ‘뱅크레이트 닷컴’이 최근 보도했다. 소송과 관련된 보도에 따르면 원고 측은 ‘MLS’(Multi Listings Services)로 불리는 지역별 매물 등록 시스템 상에서 행해지고 있는 부동산 수수료 분배 절차를 바로잡아 주택 매매 비용을 낮추기 위한 목적으로 소송을 제기한 것으로 알려졌다. 소송 제기 상대는 ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)와 지역별 MLS 운영 기관 20여 곳, 대형 부동산 중개 업체 등이다.

■ 원고, ‘현행 수수료 지급 관행 바로잡자’

지난 3월6일 주택 셀러 크리스토퍼 모얼에 의해 시카고 지역 법원에 제출된 소송(Moerhl v National Association Realtors)의 피고 측은 ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR) 외에도 전국에서 가장 규모가 큰 지역 MLS 20곳, 대형 부동산 중개 프랜차이즈 업체 ‘리알로지’(Realogy), ‘홈 서비스 오브 아메리카’(Home Services of America), 리맥스, 켈러 윌리엄스 리얼티 등도 포함됐다.

원고 측은 피고 측이 집을 파는 셀러에게 바이어 부담 수수료를 부풀려진 금액에 지불하도록 요구하도록 공모한 점이 연방 반독점법에 위반된다는 이유로 이번 소송을 제기했다. 원고 측은 이번 소송의 쟁점은 MLS 시스템에 참여하는 브로커에게 바이어 측 브로커 수수료로 조정 불가능한 확정 금액을 제시하도록 요구한 NAR의 ‘바이어 브로커 수수료 규정’(Buyer Broker Commission Rule)을 바로잡는 것이라고 주장하고 있다.

대다수의 브로커는 판매를 위임받은 매물을 홍보하기 위해 관행적으로 MLS에 매물을 등록하고 있고 MLS에 참여하지 않는 브로커의 경우 효율적인 매물 홍보가 어려운 것이 현재 실정이라고 원고 측은 밝혔다.

원고 측 벤저민 브라운 변호사는 “이번 소송 핵심은 주택 매매 방식 및 브로커와 고객 간의 관계와 관련, NAR이 제정한 규정으로 귀결된다”라며 “각 지역별로 MLS 시스템이 한 곳씩 운영되고 있는데 MLS 참여 브로커는 NAR의 규정을 의무적으로 따라야 하는 것도 문제점”이라고 지적했다.

■ 피고, ‘수수료는 셀러와 브로커 간 합의 사항’

이번 소송과 관련, NAR 커뮤니케이션 담당 맨틸 윌리엄스 부대표는 “소송에서 제기된 ‘바이어 브로커 수수료 규정’과 같은 규정은 없다”라고 반박했다.

윌리엄스 부대표에 따르면 수수료와 관련, MLS 참여 브로커들에게 요구되는 조건은 바이어 측 브로커에게 제공되는 수수료 금액을 명시하는 것뿐으로 수수료 금액은 NAR 또는 MLS가 정하는 것이 아니고 셀러와 셀러 측 브로커가 합의를 통해 정해진다. 수수료 금액은 매매 가격의 일정 비율로 정해서 제시하기도 하고 확정 금액으로 제시하기도 하는데 규정에 의해 정해진 비율이나 금액이 없기 때문에 이론적으로 1달러를 수수료로 제공하는 것도 가능하다. 또 NAR의 규정에 따르면 바이어 측 브로커는 셀러 측 브로커와 합의를 통해 수수료 금액을 얼마든지 자유롭게 조정할 수도 있다.

셀러가 리스팅 브로커와 협상을 통해 수수로 금액을 결정하고 셀러가 지급하는 수수료는 리스팅 브로커와 바이어 측 브로커가 일정 비율로 나눠서 지급받는 방식이 가장 일반적인 수수료 지급 관행으로 오래전부터 시행되고 있다.

일부 셀러는 바이어 측 브로커에게 지급해야 하는 수수료 금액을 감안해서 리스팅 가격을 조금 높이는 경우도 있다. 가장 일반적인 부동산 중객 수수료율은 부동산 매매 가격의 약 5%~6% 정도다. 주택을 30만 달러에 팔 때 셀러가 지급해야 할 수수료율이 6% 라면 총 수수료 금액은 1만8,000달러이며 이 금액을 셀러 측 리스팅 에이전트와 바이어 측 에이전트가 서로 나눠서 지급받는 것인 전형적인 부동산 중개 수수료 지급 방식이다.

■ 원고, ‘확정 수수료 관행 셀러 반경쟁적’

이번 소송의 원고 측은 이 같은 전통적인 수수료 지급 방식에 크게 두 가지의 문제점이 있다고 주장하고 있다. 첫째 대부분 경우 바이어 측 브로커는 총 수수료의 절반을 지급받기 때문에 더 높은 수수료 금액이 제시된 매물만 골라서 바이어에게 권유할 수 있다.

두 번째 문제점은 브로커의 업무량이나 제공되는 서비스 형태와 관계없이 이미 정해진 비율의 수수료가 지급되기 때문에 셀러에게 손해를 끼칠 수 있다는 점이다.

일반적으로 수수료 금액은 브로커가 주택 매매와 관련된 모든 중개 업무를 담당할 것을 가정하고 결정된다. 셀러 측 리스팅 에이전트의 경우 매물을 MLS에 등록한 뒤 홍보하고 바이어를 찾아 매매 가격 등 기타 구입 조건을 협상하는 것이 주요 업무다. 바이어 측 에이전는 주로 고객의 조건에 맞는 매물을 찾아 보여주고 매매 조건을 협상하는 업무를 담당한다.

그런데 만약 바이어가 이미 구입하고 싶은 매물을 찾았고, 셀러의 경우 이미 매물을 구입할 바이어와 연결된 상태라면 양측 브로커가 담당하는 업무량은 감소하지만 수수료는 전체 업무를 담당했을 때와 동일한 금액으로 지급되는 방식이 문제라는 것이 원고 측의 설명이다.

“결국 셀러가 양측 브로커 수수료를 모두 지급해야 하는 현행 방식이 비효율적이고 반경쟁적인 행위”라고 원고 측 브라운 변호사가 강조했다.

■ 피고, ‘효율적 매매 위해 상대 브로커에게 수수료 제시’

윌리엄스 부대표에 따르면 소송에서 제기된 주장과 달리 MLS 규정은 셀러에게 바이어 측 브로커의 수수료를 지급하라는 규정을 두고 있지 않다. 대신 셀러 측 리스팅 브로커는 MLS에 참여하는 모든 브로커에 매매가 완료되면 총 수수료 중 일정 비율(또는 일정 액)이 수수료 명목으로 지급된다는 내용을 공지하도록 요구된다.

윌리엄스 부대표는 “MLS 시스템이 운영되는 가장 중요한 목표는 효율적인 주택 매매 절차를 돕는 것”이라고 강조했다. 셀러는 리스팅 계약서를 통해 일정 비율에 해당하는 수수료 지급을 동의하고 셀러 측 리스팅 브로커는 매매 성사를 이끈 바이어 측 브로커에게 일정액의 수수료를 지급하겠다고 통지하는 것이 현재 관행적으로 이뤄지는 수수료 지급 방식이다.

<준 최 객원 기자>