사업, 기업, 투자형 부동산을 매각해 이익이 발생할 경우 자본소득세를 납부해야 한다.

투자형 부동산을 더 이상 보유하지 않거나 사업체를 더 이상 운영하고 않아 부동산을 처리해야 하는 투자자라면 연불매매 신탁을 고려하라. 내국세입법(Internal Revenue Code) 453항 (Section)에 의하면 연불매매 신탁으로 투자자들은 자산의 매각에서 얻은 이익에 대한 세금을 이연 시켜 고정수입 등을 받거나 기타 투자 목적에 맞는 투자처로 돌릴 수 있다.

1. 연불매매 신탁이란?

연불매매 신탁은 투자자와 제3자인 신탁사 사이에 맺는 계약으로 부동산 또는 자산을 신탁사에 매각하는 대신 신탁사는 투자자에게 약속된 기간 동안 정해진 금액을 분할지불방법으로 양도를 약속하거나 약속 어음 형태로 맺는 계약이다. 투자자 본인이 조건을 정할 수 있기 때문에 때로는 자신에게 끊는 어음이라고도 한다. 연불매매 신탁을 통해 투자자는 자본이득세에 대한 부담, 재투자조건과 신탁사로 부터 분할로 수령할 수 있는 금액을 조정할 수 있다.

2. 연불매매 신탁은 어떤 원리인가?

먼저, 소유자/투자자가 부동산이나 사업체를 제3의 신탁사 또는 제3 기관으로 이전한다.

제3기관은 자산을 관리하는 수탁자로서 권한을 행사하고 소유자 (투자자)는 자산을 소유하고 있는 신탁의 수혜자가 된다. 신탁사는 소유자를 대신해서 자산을 매각하고 매각 대금과 수익을 사전에 신탁사와 계약한 방식으로 분할해서 지불한다.

소유자/투자자와 신탁사 간의 계약조건에 따라 현금으로 보유하거나 재투자 또는 기타 방식으로 매각 대금과 수익을 처리할 수 있다. 자산은 실소유자로부터 인수한 가격과 매각한 가격이 같기 때문에 매각에 대해 신탁사에게 부과되는 세금은 없다.

세법에 의하면 원금을 포함한 금액을 분할방식으로 받기 시작하기 전까지는 실소유자에게 자금이득세가 부과되지 않는다. 그렇기 때문에 소유자/투자자는 신탁사와 맺은 분할원금회수 기간을 조정하여 세금부과 시기와 금액을 조정할 수 있다. 소유자와 신탁사 사이에 맺는 원금 및 수익상환 방식과 시기는 유연(flexible options)하게 작성할 수 있다.

먼저, 소유자에게 다른 수입원이 있다면 원금과 수익 상환 시기를 조정함으로서 자본이득세를 이연 시킬 수 있다. 만약 소유자가 고정적인 수입(income)은 받고 싶지만 세금을 회피하고 싶다면 매각대금을 재투자한 다음 원금을 제외한 수익만 분할 상환하는 조건으로 계약 내용을 작성 하면 된다. 내국세입법 453항 (Section)에 의하면 이러한 전략으로 무한정 세금을 이연 시킬 수 있다.

3. 연불매매 신탁 조건

신탁구조: 연불매매 신탁으로 세금 이연을 할 수 있으려면 선의의 제3자 신탁이자 신탁사로 간주되어야 한다.

독립된 신탁인: 연불매매 신탁을 진행하려면 소유자로부터 법적으로 독립된 신탁사 이어야 한다. 만약 진정한 의미에서 소유자로부터 독립된 신탁사가 아니라면 국세청에서 탈세를 위해 여러 단계의 서류를 조작하기 위해 만들어진 허위 신탁사로 간주한다.

독립된 신탁자는 신탁관련 법률을 적용 받으며 관련 법규 준수 하에, 그리고 매매금액 분배를 정한 계약서와 투자자의 위험성향과 투자목적에 준하여 신탁을 운영할 책임과 의무가 있다.

자산의 이전: 연불매매 신탁으로 자본이득세에 대한 납세의무를 이연하려면 실 소유자가 매매대금을 수령해서는 안된다. 소유자/투자자를 위한 신탁사가 직접 자산을 매각하거나 자격증을 보유하고 있는 제3의 중개인을 통해서 매매 거래를 해야만 명시된 거래인으로 자본이득세 납세를 이연 시킬 수 있다.

자산의 소유권: 자본이득세 납세를 이연하려면 자산의 실질적인 법적 소유권은 매매거래가 이루어지기 전에 신탁사로 이전이 되어야 한다.

<문의 (310)623-4424>

<준 엄 CFPⓇ>