요즘은 한인사회의 성장과 인식의 변화로 많은 분들이 부동산에 투자를 한다.

그래서 거래 건수가 많이 늘기도 하였고 투자 부동산의 규모가 대단히 커졌다.

이렇게 투자부동산에 투자를 하는 목적은 당연히 재산 증식이다. 그리고 언제나 그렇지는 않지만 대부분의 투자자들이 정도 차이는 있어도 성공적인 투자로 부를 누리고 있어 투자 부동산의 거래가 끊이지 않고 있다.

대부분의 부동산 투자가들은 다음의 세 가지를 잘 활용하여 부동산 부자가 되었다고 말할 수 있다. 먼저 부동산을 구입할 때 30~40%의 다운페이만 가지고 자신이 가지고 있는 돈의 2~3 배가 넘는 투자를 하는 지렛대(Leverage) 효과이다.

그 다음 사고 나서, 부동산을 소유하고 있는 동안 건물에 대하여 매년 감가상각을 하여 절세를 할 수 있다. 마지막으로 ‘1031 교환’(Exchange)이 있는데 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도 소득세(Capital Gain Tax)를 IRS에 내야 한다.

이는 합법적으로 세금을 내지 않고 장기간 연기할 수 있는 혜택이다.

투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 대지를 포함한 모든 상업용 부동산, 혹은 주거용이지만 임대를 하고 있는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 바로 세금을 내지 않고, 연기해 가며 재투자를 할 수 있도록 만들어 놓은 연방세법이 1031교환이다.

예를 들면 10년 전에 50만달러짜리 아파트를 가격의 35%인 17만5,000달러를 다운하고 구입했는데 올해 150만달러에 팔았다면 매매 차익 100만달러에 대한 양도소득세와 그 동안 감가상각을 통해 매년 1만달러씩 절세 혜택을 받았다면 이 혜택을 소급적용하여 10만달러가 추가 소득으로 간주되어 합계 110만달러의 매매 이득에 대한 양도소득세를 내야 한다.

그러나 이 때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 1031 교환이다. 즉 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법이다. 1031 교환은 부동산 경기를 활성시키기 위한 방편으로, 1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 정부 차원에서 민간의 부동산 투자 장려를 위해 시작되었다.

그리고 이 법은 연방세법이라서 지역 제한도 없으며 부동산의 종류도 투자 목적으로 수입이발생하면 된다. 또 한 하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고, 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다. 물론 대상이 되는 건물의 형태도 국한되지 않는다.

상가건물을 팔아서 작은 아파트 몇 채를 살 수도 있고, 필요에 따라 뉴욕의 임대 주택 몇 채를 팔아 캘리포니아에 있는공장건물을 구입할 수도 있다.

또한 부동산 교환이지만 꼭 쌍방 간의 거래일 필요도 없다. 하지만 이 1031 교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다.

첫째, 새로 구입하는 부동산의 가격이 매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 하며, 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 한다.

둘째, 구입기간에 제한이 있다. 부동산을 판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 선정해야 하고, 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야 하므로 총 180일을 넘겨서는 안된다.

혹은 교환할 부동산을 미리 사 놓은 후에 자신이 가지고 있는 부동산을 팔아도 법적으로는 1031 교환의 혜택을 볼 수 있다고 하나 실제로는 그 과장이 너무 복잡하여 현실성이 없다고 한다. 끝으로 교환 대상 즉 구입하려는 부동산의 융자금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 한다.

즉 부동산을 팔고 더 큰 부동산에 재투자를 하면 양도소득에 대한 세금이 유예되는 것은 물론이고 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 돼 더 큰 부동산에 재투자를 할 수 있게 되는 것이다.

문의 (213)505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>