막상 뚜껑을 열어보니 주택 시장이 둔화될 것이란 우려는 기우에 불과했다. 지난해 하반기로 접어들면서 빠르게 침체됐던 주택 시장이 봄날의 훈풍처럼 다시 기지개를 펴고 있다. 부동산 에이전트에게 집을 보여달라는 바이어들의 문의가 끊이지 않고 있으며 오픈 하우스를 찾는 발길도 부쩍 늘었다. 재판매 주택 거래는 예상 밖의 증가를 기록하며 지표상으로 주택 시장이 살아나고 있음을 증명했다. 경제 전문잡지 포브스가 로렌스 윤 ‘전국부동산중개인협회’(NAR) 수석 이코노미스트로부터 올 봄 시즌 미국 주택시장 전망을 들어봤다.

■ 집값 둔화 불구 자산 가치 기록적 상승

지난해 전국 대부분의 지역에서 주택 가격이 사상 최고가에 근접했다. 그 결과 주택 순자산 가치 상승폭은 무려 약 1조 달러를 기록했다. 주택 가격 상승 덕택에 주택 소유주들의 평균 자산 가치는 약 25만4,000달러로 주택 세입자의 평균 자산 가치인 약 5,000달러를 월등히 앞지르게 됐다.

주택 가격은 상승 폭이 다소 낮아질 뿐 올해도 상승세를 이어갈 것이란 전망이 우세하다. 지난해 말 급격한 주택 거래 감소로 올해 주택 가격 상승세에 영향을 미칠 것이란 우려는 어느 정도 해소된 상황이다.

재판매 주택 거래와 신규 주택 판매는 그동안 안정적인 성장세를 기록했다. 2010년 약 420만 건이었던 재판매 주택 거래는 2017년 약 550만 건으로 증가했다. 신규 주택 판매 역시 같은 기간 약 32만 채에서 약 62만 채로 거의 두 배에 달하는 증가를 기록했다.

그런데 지난해 초부터 주택 거래 증가세가 서서히 둔화되는 현상이 나타나기 시작했다. 전년대비 큰 변동 없이 유지됐던 주택 거래량이 지난해 12월 들어서는 전년 동기 대비 무려 약 10%나 하락하면서 주택 시장 침체에 대비해야 할 것이라는 우려가 터져 나왔다.

■ 집값 급등 서부 지역 거래 급감

전국에서 주택 거래 하락폭이 가장 컸던 지역은 서부로 12월 주택 거래량은 전년대비 무려 약 15% 곤두박질쳤다. 서부 지역의 경우 중산층조차 주택 구입이 힘들 정도로 주택 가격이 너무 가파르게 올랐던 것이 주택 거래 감소 원인으로 작용했다. 갑작스러운 주택 거래 감소로 지난해 12월 매물의 주택 시장 대기 기간도 1년 전 약 30일에서 약 46일로 늘어나기 시작했다.

매물이 팔리지 않는 기간이 늘어나면서 40개월 연속 하락세를 이어갔던 매물 재고는 불과 한 달 만에 7개월 사이 가장 최고 수준으로 쌓이기 시작했다. 12월 한 달 사이 발생한 주택 시장 둔화 현상으로 지난해 주택 가격 상승폭은 전년도 수준의 절반인 약 3%로 추락했다.

■ ‘집 보여 달라’ 문의 급증

지난해 말 갑작스럽게 나타난 주택 둔화 현상에 주택 시장 전문가들은 올해 주택 시장을 기대보다는 우려스러운 시각으로 내다봤다. 과연 지난해 둔화 현상이 이어질까 아니면 봄철 성수기를 앞두고 반등에 성공할까라는 걱정 반 기대 반이었다.

그런데 최근 발표되는 각종 지표를 살펴보면 주택 시장 경기가 호전되고 있음이 감지되고 있다. 주택 구입과 관련, 지난해 발표된 소비자들의 실망스러운 낙관과 달리 최근 실제로 집을 보러 다니는 바이어 활동이 부쩍 늘어난 것으로 나타났다.

NAR가 부동산 에이전트들이 집을 보여줄 때 사용하는 ‘록 박스’(Lock Box) 자료를 집계한 바에 따르면 올해 1월과 2월 ‘록 박스’를 사용한 숫자가 지난해 하반기에 비해 크게 늘어난 것으로 조사됐다. 지난해 3분기 소비자들에게 주택 구입 적기인가를 묻는 설문 조사에서 고작 약 34%만 ‘그렇다’라고 답해 2017년 조사 때의 약 47%에 비해 소비자들의 주택 시장 신뢰도가 크게 떨어진 바 있다.

■ 구입 계약 체결 증가

올 들어 집을 보러 다니는 바이어가 부쩍 증가하면서 이는 실제 구입 계약 건수 증가로 이어졌다. 지난 1월 주택 구입 계약 체결 건수를 보여주는 잠정 주택 판매 지수가 약 4.6% 상승한 것으로 조사됐다.

주택 구입 계약 증가와 함께 지난해 전반적인 감소 추세였던 모기지 대출 신청 건수도 올 들어 큰 폭으로 증가하고 있는 것으로 나타났다. 2월 중 소비자 신뢰 지수는 전년 동기 대비 소폭 상승한 약 131을 기록, 주택 시장에 긍정적인 신호로 여겨지고 있다.

지난해 말 주택 시장 둔화 현상은 소비자들의 구입 능력을 넘어선 주택 가격 급등 현상 때문에 발생했다. 재판매 주택 매물 및 신규 주택 공급 부족이 수년간 이어지면서 주택 가격이 매년 고공행진을 거듭했던 것이 원인으로 지적된다.

주택 중간 가격은 2011년 약 16만 6,100달러에서 지난해 약 25만 9,300달러로 약 56%나 급등했다. 이 같은 주택 가격 상승폭은 같은 가격 약 18%에 불과한 임금 상승률을 훨씬 앞지른 것으로 주택 구입 수요가 위축된 직접적인 원인이다. 또 지난해 모기지 이자율마저 10년 래 처음으로 5%를 넘어서자 주택 수요는 급격히 위축됐다.

■ 이자율 하락, 거래 증가 기폭제 역할

이후 다행히 ‘연방준비제도이사회’(FRB)에 의한 올해 기준 금리 인상 보류 입장이 발표되면서 모기지 이자율 급등세는 진화되기 시작했다. FRB의 금리 인상 보류 발표 직후 30년 만기 고정 이자율은 다시 4.5% 미만으로 떨어지면서 주택 거래 증가에 기폭제 역할을 했다.

최근 고용 시장 역시 임금 상승률이 10년 래 최고치인 약 3.4%를 기록할 정도로 완연한 회복 국면에 접어들었다. 임금 상승률이 지난해 주택 가격 상승률을 처음으로 앞지르면서 올해 주택 수요는 더욱 들썩일 것으로 전망되고 있다.

<준 최 객원 기자>