부동산 구입을 계획하고 있다면, 투자용이든지 직접 살기 위한 주거용이든지 가장 먼저 생각해야 할 것이 구입을 원하는 부동산의 주위 환경, 즉 로케이션이다.

그리고 현재나 앞으로 예상되는 수입을 감안하여 자신의 재정상태에 맞는 집을 정하는 것이다.

특히 투자 목적으로 수익성 부동산의 구입을 생각할 때 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소중의 하나는 위치(location)는 더욱 중요하다. 콘도나 타운홈, 그리고 단독 주택등 거주 목적의 주택의 경우에는 주위에 비슷한 조건의 집이 팔린 것을 비교하여 가격이 결정되는데 거주지역의 학군이나 이웃의 구성, 그리고 공원이나 상가등의 편리 시설등이 가격을 결정하는 중요한 원인이 된다.

그리고 인컴 유닛이나 아파트를 비롯한 수익성 부동산을 구입하는 투자자들은 건물 매입에 앞서 매년 얼마나 수익을 올릴수 있는지를 가장 중요한 요소로 생각한다. 이때 같은 수입이라도 부촌에 위치한 부동산은 상대적으로 떨어지는 지역에 있는 인컴 유닛보다 훨씬 높게 가격이 형성된다.

연수입을 계산할 때 쓰이는 여러가지 방법이 있고 그 중 가장 많이 쓰이는 것이 캡(CAP Rate)을 산출해 내는 것이다. 캡은 투자 부동산의 가치를 평가하는데 사용되는 수치인데, 바이어가 사려고하는 부동산으로 부터 매년 들어오는 순수입을 그 부동산의 매입가격으로 나눈 수치로 부동산의 연간 순수익율이다.

즉 캡(Cap)은 부동산을 통해 들어온 일 년 동안의 모든 수입에서 재산세등의 세금과 화재, 지진, 홍수등의 건물보험과, 건물의 유지, 보수에 필요한 관리비등, 모든 비용을 뺀 것이 연 순수입이며 이 것을 구입가격으로 나눈 것이다.

이렇게 부동산 투자에서 캡(cap)은 바이어는 물론이고 융자를 할 때 은행에서 부동산의 가치를 결정하는 감정에도 부동산의 수익성을 평가하기 위해 가장 널리 쓰이는 수치이다.

한편 수익성 부동산의 평가에 흔히 쓰이는 또다른 수치로 GRM (Gross Rent Multiplier)이 있는데 GRM은 부동산의 가격을 일 년 총수입(Gross Income)의 몇 배로 할지 정하는 배수를 뜻한다.

예를 들어 일년에 렌트 수입이 12만달러인 아파트의 가격이 180만달러라면 이 아파트의 GRM은 15가 된다. 그리고 일년 렌트 12만달러에서 비용 4만불을 뺀 순수입이 8만달러일 때 순수입 8만달러를 180만달러로 나눈 후 100%을 곱하면 캡(Cap rate)이 4.4%이 되는 것이다.

그렇다면 투자자가 실제로 투자한 돈에 대한 회수율(cash on cash return)은 어떻게 되는 것일까? 위에서와 같이 180만달러짜리 아파트를 구입할 때 다운페이가 70만달러라면 이 70만달러에 대한 투자율을 말한다. 이 것은 총수입에서 경비와 융자 상환액을 뺀 실제 수입을 다운페이로 나눈 것이다. 이 경우에는 융자액과 이자율에 따라 결과가 달라지므로 Cap Rate보다는 수익률의 차이가 많이 날 수 있다.

그러나 부동산 투자는 매년 들어오는 임대료 수입도 중요하지만 앞으로 얼마나 값이 올라가느냐도 못지않게 중요하다. 일반적으로 Cap Rate이 낮은 매물은 건물이 비교적 새 것이고, 안정적인 테넌트가 들어 있는 경우가 많아 건물에 대한 가치 상승이 시간이 지남에 따라 높아지는 경우가 많다.

끝으로 부동산 투자에서 실제적으로 가장 중요한 조건은 투자자 개인의 재정 형편과 방향이다. 어떤 투자자는 부동산에서 나오는 임대 수입 이외의 다른 비지니스에서 수입이 많아 세금공제 혜택을 받기 위하여 그에 적당한 매물을 구입하기도 한다.

이런 투자가에게는 높은 Cap Rate의 매물보다는 세금공제의 혜택이 많은 매물에 투자하는 것이 더 효과적일 수 있다.

문의 (213)505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>