옛말에 ‘장님 코끼리 만지기’라는 말이 있다.

코끼리의 일부를 만지면서 벽, 기둥, 줄, 창등으로 이해를 하고 다른 이야기를 한다는 것이다. 즉 같은 사물을 관점에 따라 해석이 다를 때 쓰거나 일부만 보고 전체를 보지 못함을 이야기할 때 인용한다.

요즘 부동산 시장을 보는 전망이 딱 이렇다. 같은 현상과 조사에 대해 각자 바라 보는 관점에 따라 달리 분석을 한다. 최근 전미 부동산 협회 시장 조사에 대한 반응이 그래서 여러 갈래다.

전미 부동산 협회 조사에 따르면 작년 4분기의 가격이 전년대비 4%에 오른 반면 매매는 8%줄었다고 한다. 동시에 매물수도 계속 늘고 있어서 소폭이지만 주택 가격이 더 온전하게 올라가고 있다고 평가를 했다.

이 조사에 대한 대체적인 반응은 시장이 이제 정상적으로 작동되고 건강하게 돌아 간다는 것이었다. 지난 6년동안 거의 두배 오른 가격을 생각하면 전년 대비4% 가격 상승은 물가 상승률 정도로 지극히 정상이라는 평가이다.

하지만 다른 반응이 있다. 곧 부동산 시장이 변곡점을 맞고 급격한 하락세로 돌아설 것이라는 분석이다. 가격이 소폭 상승에 그치지 않고 매물 급증과 이자율 상승과 맞물려 급락으로 이어지고 부동산 시장이 급랭할 것이라는 분석이다. 그에 대한 설명으로 작년 대비 매물수가 6.2% 오른 것을 예로 들었다.

2017년에 약 3.5개월 분량의 매물이었지만 지금은 약 4개월 공급량이다라는 것이다. 그러나 정상적인 부동산 시장에서의 매물 개월수는 보통 6개월임을 감안하면 거래 급랭이나 가격급락은 일어나지 않을 것으로 보인다.

특히 현재 시장의 속내를 보면 더 잘 알 수 있다. 지역의 경제및 고용 상황, 인구분포, 개발 계획에 따라 부동산 상황이 다르다. 어떤 지역은 감정가를 상회하면서 거래가 왕성히 일어나기도 하고, 어떤 지역은 몇만달러씩 낮춰야 팔리는 경우가 있다.

최근 LA 한인타운의 경우 매물 부족은 계속되고 복수 오퍼에 감정가 이상으로 팔리는 것은 다 아는 사실이다. 그래서 부동산 시장을 일반화해서 적용하는 것은 많은 무리가 있다. 하지만 일반적으로 다음과 같은 현상들을 올해 부동산 시장에서 많이 목격할 것으로 예상된다.

첫째, 바이어에게는 늘어난 매물 수로 인해 2019년은 주택 선택의 폭이 넓어질 것이다. 전의 바이어는 부족한 매물로 인해 거의 쫓기다시피 하여 주택 구입을 했다. 이제는 바이어가 본인들이 좋아하는 매물을 고를 수 있는 기회가 높아질 것이다. 모기지 이자율이 예상과 달리 하향 곡선을 그리면서 주택 구입이 작년보다 수월해져서 주택 시장의 활황은 올해에도 계속될 것이라 예상된다.

둘째, 주택 가격 상승이 지난 몇해 동안처럼 두자리 숫자가 아니라 2.5-3.5%정도 상승으로 안정될 것이다. 급격한 가격 상승으로 인한 좌절감에서 벗어날 수 있고 심리적으로 안정된 상태에서 주택 구입을 할 수 있다.

셋째, 모기지 이자율의 안정으로 셀러 바이어 모두에게 급격한 주택 시장 변동으로 인한 피해로부터 벗어날 수 있다. 급격한 이자율의 상승은 바이어의 주택 구입 능력에 직접 영향을 주고 셀러에게도 악영향을 끼칠 수 있다.

넷째, 투자자들의 부동산 구매 보다는 실 수요자를 중심으로 매매가 이루어지는 비율이 점점 올라갈 것이다. 캘리포니아 인구가 4천만에 육박하면서 주택 수요 또한 계속 올라가기 때문에 부동산 공급과 거래가 지속될 것으로 예상했다. 그동안 높은 주거비용 때문에 타주로 이사를 많이 갔지만 출생자가 사망자보다 많고 이민자가 계속 유입되면서 인구는 되레 늘어나 주택 수요가 늘어가고 있다.

변환기에 들어선 부동산 시장에서 여러 데이터가 나오는데 일부만 보지말고 코끼리 전체를 볼 수 있는 안목이 필요한 때이다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장>