최근 한 손님이 새집을 분양받아 내집 마련의 큰 꿈에 부풀었다.

이제 땅을 돋우고 건축이 시작되었으니 아직 입주하려면 6개월 걸린단다.

하지만 6개월동안 해야 할 일들이 만만치 않다. 지지난 주말 약2시간 걸쳐서 계약서 작성을 마친 후 보니 결정해야 할 일이 많이 기다리고 있다. 건축을 하기 전에 집 구조에 대한 업그레이드와 옵션 사양을 선택해야 한다. 많은 비용이 들어가는 만큼 결정하는데 쉽지 않다. 구조에 관한 옵션을 마치면 전기 배선과 부엌, 바닥등 각종 옵션 사양을 결정하는 일들이 남아 있다.

이 어려운 일들을 에이전트와 마무리한 후 입주까지 기다리기만 할 줄 알았는데, 큰 근심거리가 하나 생겼다. 매주마다 신문이나 방송에서 모기지 이자율이 올라간다는 소식을 들을 때마다 가슴이 두근거린다. 집이 완성되어 입주하려면 아직도 5~6개월이 남아서 본격적으로 융자를 시작하지도 않았기 때문이다. 이자율 추이에 민감해 질 수 밖에 없고 이자가 올라 가거나 내려 갈 때마다 스트레스가 쌓인다.

이자율을 고정한 후 보장되는 이자율 유효 기간은 보통 30일-45일 정도이다. 에스크로 기간이 대략 30~45일 하므로 융자 신청한 다음 이자율을 고정하는데 별 문제가 없다. 여러 이유로 에스크로가 조금 늦어져 고정했던 이자율 유효 기간이 넘어가면 소정의 금액을 내고 연장을 하면 된다.

하지만 새집 분양이나 셀러/바이어간의 여러 이유로 긴 에스크로가 불가피할 때에는 문제가 생긴다. 긴 기간 동안 이자율 변동폭이 클 수 있기 때문이다. 이런 긴 에스크로를 위해 이자율 변동에 신경쓰지 않을 선택지가 있다.

바로 Long Term Rate Lock 프로그램이다. 약간의 일정 금액을 미리 지불하면 3개월에서 5개월 정도 상당 기간 고정한 이자율을 담보해주는 프로그램이다. 보통 새집 분양의 경우 빌더가 지정해 주는 렌더에서 이 프로그램의 비용을 무료로 지원해 주기도 하고 소액의 금액을 미리 내고 이용을 할 수 있다. 이자가 오르는 데에 신경을 쓰거나 스트레스를 받을 필요가 없다.

그런데 만약 그 4~6개월 사이에 상당한 정도로 이자가 내려간다면 이야기는 달라진다. 바이어 입장에서는 손해를 보게 된다. 에스크로가 종결할 때의 이자율보다 높게 융자를 받기 때문이다. 그래서 이런 점을 보완하기 위해 융자 회사가 내놓은 프로그램이 Float Down 이자율이다.

물론 소정의 금액을 미리 내지만 만약 이자율이 긴 에스크로 기간중에 내려 간다면 그 낮아진 이자율로 융자를 선택할 수 있는 프로그램이다.

다만 이 프로그램을 선택했다고 해서 모기지 회사가 내려간 이자율에 맞춰서 자동적으로 이자를 내려주지 않는다. 바이어가 Float Down 이자율 약정 기간 동안 이자율 추이를 적극적으로 잘 살폈다가 낮아진 해당 이자율로 고정할 수 있도록 옵션을 행사해야 한다.

그러므로 하루에도 몇번씩 이자율이 바뀌기 때문에 에이전트의 조언을 고려하여 충분히 이자율이 낮아졌다고 판단이 되면 그 때 이자율로 고정을 하면 된다. 주택을 구입하는 과정에 여러 항목으로 적지 않는 비용이 들어간다. 부동산을 아는 만큼 절약을 할 수 있다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장>