부동산 업자가 허위·과장 광고를 하는 사람이 있다.

법조문에는 부동산 면허 소지자는 정직해야 하고 약속을 준수해야 된다.

‘실제의 사실 상황을 광고해야 되고 진실을 설명해야 된다. 부동산 업자가 사실 왜곡, 특정 서비스를 제공하겠다면서 허위로 현혹하거나, 거짓 광고를 하면 안 된다.

사실이 아닌 거짓 설명은 위법행위이므로 소송 대상이 된다. 그리고 피해자가 사실이 아닌 증거를 제시했을 때에는 사기에 해당된다.

부동산 업자가 거짓 약속, 분명한 거짓 설명에 개입했을 때에는 사기에 의한 면허 취소가 된다. 비록 고의적인 사기 또는 거짓말을 할 의도가 없었다고 하더라도 중요한 사실을 밝히지 않았을 때에는 면허 징계를 당하게 된다.

사기라는 것은 사실인 양 암시하거나, 증거 은폐, 자기는 사실이라고 믿지만 보증은 하지 않는다면서 분명한 주장을 펼치는 행위가 사기에 해당된다.

그러므로 거짓으로 과거 또는 현재의 사실을 설명한 경우이다.

비록 개인 의견이니 실수라고 하더라도 기존에 존재하지 않는 것을 표현했을 때에는 사기성 거짓 설명에 해당된다. 부동산을 판매하지 않을 것이면서도 가격에 포함, 광고 가격에는 특정 서비스가 포함되어 있지 않았는데도 부구하고 광고에 포함시킨 것처럼 선전을 하면 안 된다.

부동산 면허 소지자가 고의로 이러한 광고를 했을 때에는 벌금 또는 구금형에 처해질 수 있다. 전문 면허자의 설명은 일반 개인 의견과는 법적 책임에 차이를 둔다.

부동산 면허가 요구되는 사항에 대해서 무면허자가 광고를 해도 안 된다.

무면허자가 부동산 영업행위를 하면 불법 영업 행위로서 민사상 벌금이 2만5,000달러로 형사처벌까지 받을 수 있다.

무면허자가 흥정해서 계약을 했더라도 계약은 취소될 수 있다.

케이스에 따라서는 계약 취소는 안될 수도 있다. 부동산 회사에 유효한 면허가 있다고 하더라도 무면허자 채용시 일체의 수수료를 받을 수 없다. 만약 수수료를 받을 경우 면허 징계와 형사처벌까지도 가능하다.

새집을 분양한다고 했을 때에는 광고문구과 광고 전체를 부동산국으로부터 허락을 받은 후 광고물을 사용할 수 있다. 부동산 판촉 활동을 위해 손님이나 방문객, 또는 선거 당선자에게 선물을 제공하는 것도 허락을 받아야 된다. 만약 분양하는 개발업자가 구입자나 구입 희망자한테 숙박, 음식, 여행 스비스를 제공하는 것도 이러한 사실을 밝혀야 된다.

한 케이스에서 부동산 업자가 수리를 많이 해야 할 주택을 구입할 때부터 건축법 위반이 된 주택이라는 것을 알고난 후 구입했다. 그 후 재판매를 하면서 광고와 부동산협회 매물 (MLS)에 ‘많은 수리를 요구하는 주택‘ 이므로 부동산을 ‘현 상태‘(AS IS) 로 판다고 선전했다.

법원은 부동산 업자가 사실을 밝히지 않은 것은 사기이므로 면허 취소를 판결했다. 왜냐하면 정부의 위반 명령을 사실대로 밝히지 않았기 때문이다.

부동산 업자 광고법에는 부동산 광고 내용이 공식 기록 또는 정부의 부동산 명세서를 벗어나서 과장되거나 현혹시키는 것, 진실 된 내용을 삭제해서 광고를 하면 위법이다.

구입자에게도 부동산 기록을 검토할 것을 조언해줘야 된다. 아직 개발이 되지 않은 미래 건축물의 생활 용품자재가 실제로 설치되지 않을 것을 알면서 선전하는 행위는 불법이다. 판촉을 위해서 실재로 존재하지 않는 엉터리 내용을 얘기하면 안 된다.

부동산 업자는 모든 광고에 면허 번호를 기재해야 된다.

단, 신문 광고란의 “임대” 광고에 전화 번호 또는 주소를 기재 했을 때에만 제외된다.

신문의 모든 부동산 광고뿐만이 아니라 명함, 편지지, 전단지등 모든 광고에는 면허 번호를 기재해야 된다.

부동산 업자가 부동산 소유주의 허가도 없이 타인의 빈 땅에 간판을 설치하는 경우가 있다. 구입 희망자가 나타나면 그제서야 땅 주인에게 연락을 해서 판매를 하지 않겠느냐고 물어보며 리스팅을 받아내는 경우가 있다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>