세상 모든 일이 그렇지만 부동산을 거래할 때에도 가장 중요한 요소중의 하나가 정확한 계약서의 작성이다.

사람들은 일생 동안 끊임없이 무엇인가를 사고 팔며 지낸다. 그 중에서도 가장 금액이 크고 중요한 것이 가족들의 안식처인 주택구입일 것이다. 물론 직접 거주 목적으로 구입하는 것이 아니고 투자를 위하여 부동산을 사고 파는 경우도 많다.

그런데 주택을 매매할 때이거나 투자용 부동산을 사고 팔 경우 특히 간과하지 말아야 할 것이 정확한 계약서 작성의 중요성이다. 그래서 이번에는 부동산 거래를 할때의 과정을 간단히 이야기하며 거래 과정에서의 계약의 의미와 중요성에 대하여 잠시 알아본다.

부동산을 구입하려고 할때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게, 서면으로 구입 의사를 전달하게 되며 이 것을 우리는 오퍼(Offer) 를 낸다고 이야기한다. 그리고 오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다.

이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오고가는 서로의 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다. 이렇게 합의된 내용을 정확하고 합리적으로 진행하기 위하여 에스크로가 오픈된다, 이 때 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서 (Purchase Contract)로 법적인 구속력을 가지게 된다. 그러므로 바이어와 셀러 양쪽 모두, 바이의 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 한다.

물론 에스크로 기간 중에 형편에 따라 양쪽의 합의 아래 구매 계약서의 내용을 변경하는 일도 충분히 생길 수 있다. 따라서 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이 된다. 그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반듯이 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의한 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시해 두어야 한다.

보통 우리가 오퍼라고 부르는 구매계약서는 매매계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한 상당히 포괄적인 매매계약서이다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매 계약 후에 에스크로 회사가 첨부한 내용들은 일반적인 에스크로의 진행이나 주의 사항만 있을 뿐이며 중요한 계약내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼가 포함된 매매계약서를 통해 이미 결정이 나기 때문에 구매계약서는 더욱 중요하다.

일단 바이어나 셀러간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서 상에서 인정하는 경우이거나 , 아니면 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면, 셀러나 바이어중 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 그러나 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다.

즉, 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 엇갈리기도 하고, 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의가 되어 에스크로를 열었는데 계약 당사자들의 개인 사정으로 계약 내용을 지키고 싶지 않아 하는 일도 있다. 그러나 안타깝지만 아주 특별한 경우가 아니면 그런 것들은 계약의 파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 앞에서도 언급한 것처럼 부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 사인을 하고 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다.

그러므로 바이어나 셀러 어느 한 쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없으며 이것이 지켜지지 않으면 분쟁을 피할 수 없게 될 만큼 계약은 중요한 것이다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의 아래 에스크로 기간 중에 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다.

문의 (818)497-8949

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>