본인 빌딩에서 자기 자신의 비즈니스를 직접 하는 사람이 얼마나 될까? 리스로 들어가서 현재 비즈니스를 하는 많은 분의 바람이겠지만 결코 그것이 꿈만은 아니다. 그것은 비즈니스와 함께 재정적인 측면도 잘 준비한다면 절대 어려운 일은 아니다.

잊을 수 없는 그 날, 자기 자신의 이런 부동산을 살 때 그 당시에는 자기 건물에 자기 비즈니스를 하는 것이어서 보통 10%에서 15% 정도만 다운페이를 하고 SBA 융자를 받게 된다. 그런데 현재 가지고 있는 SBA 융자가 만약 변동금리라면 요즈음 계속 올라가는 금리 때문에 한 달 페이먼트가 점점 많아지고 있다.

이런 경우에 일반 상업용 융자로 재융자를 하게 되면 매월 내는 금액을 유리하게 줄일 수 있다. 융자금액이 백만불 이상인 경우에 한 달에 몇천 불씩 절약된 경우가 있다. 물론 여기에는 몇 가지 전제조건이 필요하다. 즉 모두에게 해당하지 않는다는 뜻인데 한 번 살펴보자.

첫째, 건물이 10년 정도 지났다면 현재 부동산 가격이 당시보다 일반적으로 꽤 많이 올라가 있을 것이다. 재융자할 때 감정평가를 하면 감정가격이 좋게 나온다는 뜻이다.

둘째, 10년 동안 갚은 원금이 있을 테니까 현재 융자 잔액도 어느 정도 줄어 있다. 따라서 LTV 라고 말하는 부동산 가치 대비 융자비율이 많이 낮아지게 된다. 쉽게 이야기하면 처음 융자를 받을 때는 85%에서 90%를 융자를 받았겠지만, 지금 재융자를 할 때, 마치 60%만 융자를 받는 모양이 될 수 있다. 즉 상업용 융자로 재융자 할 수 있는 기본 자격의 일부를 갖춘 것이다.

셋째, 재융자를 하면 다시 25년 분할 상환이 됨으로써 금리차이가 아니더라도 당연히 한 달 페이면트가 어느 정도 줄게 된다. 왜냐하면 융자 금액이 처음 받을 때 보다 적어졌기 때문이다. 다만 어떤 분들은 융자 기간이 늘어난다고 하는 분들도 있지만, 감당할 수 만큼의 융자는 천천히 갚을수록 유리한 경우가 많다. 갚아야 할 금액의 화폐가치가 그만큼 더 낮아지기 때문이다.

넷째, 10년쯤 지났으니까 융자금을 지금 만약 다 갚는다고 해도, 빨리 갚으면 내야 하는 페널티도 없다. 보통은 5년이면 페널티 적용 기간이 다 끝나지만 긴 경우에도 10년 정도이다. 페널티는 보통 남아있는 융자금 잔액의 5%에서 1% 사이를 받는데 해가 지날수록 점점 더 낮아진다. 처음 융자받을 때의 서류 중에서 NOTE에 주로 정확하게 그런 내용이 적혀있다.

다섯째, 재융자를 받는 내 비즈니스는 어떤지 돌아보자. 10여 년 동안의 비즈니스 운영상태가 튼튼해서 세금보고도 잘하고, 본인의 신용점수도 좋고, 은행에 약간의 여유자금까지 가지고 있다면, 유리하게 재융자할 조건을 갖추었다.

이제 재융자를 함으로써 얼마나 유리해지는지를 따져 볼 차례다. 금리는 은행에 따라서 조금씩 다 다르다. 일단 가능하면 변동금리에서 고정금리로 할 수 있으면 좋겠고 당연히 금리도 더 낮아야 하겠다. 위에서 말한 여러 전제조건이 된다면 유리한 금리를 찾아볼 수 있다. 한 달 페이먼트도 당연히 낮아질 것이다.

재융자 비용은 일반 홈 모기지와는 달라서 은행이 부담해 주는 곳은 없다. 따라서 재융자 비용을 부담하고서도 금리 차이로 월 모기지 페이먼트가 적어져서 충분한 가치가 있다고 계산이 나오면 재융자를 하면 된다. 중요한 것은 그렇게 알아볼 만한 시점이 와 있다는 것이다.

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<토니 박 융자 / 모기지 월드>