주택 구입자들에게는 많은 종류의 모기지가 있다. 하지만 많은 모기지 상품들의 기본은 다음의 기본적인 틀을 가지고 있다.

1: 고정 vs 변동 이자

모기지를 신청하는 처음 결정해야 하는 것이 고정 이자 상품 아니면 변동 이자 상품을 선택하는 것이다. 아니면 이 두 가지 상품을 융합 시킨 하이브리드 상품도 있다. 다음은 가장 기본인 고정과 변동의 다른 점들이다.

* 고정 이자Fixed-rate 이 상품은 채무 기간이 끝날때 까지 똑같은 이자율이 적용된다. 결과적으로 매달 갚아야 하는 페이먼트는 똑같으며 모든 빚이 갚아질때까지 월 페이먼트 는 변함이 없다. 대표적인 상품으로는 30년 고정이자 모기지 상품이 있다.

* 변동 이자Adjustable-rate (ARMs) 이 모기지 상품은 이자율의 변동이 있다. 보통 이자율이 일정기간 고정 된 후 변동 기간이 되면 매 년 이자율이 바뀐다. 이런 상품을 하이브리드라고도 부르며 보통 일정 기간 고정 후 변동 이자로 바뀐다. 예를 들면 5/1 ARM 융자라는 것은 5년간 고정이자율이 적용 되지만 그 후엔 1년에 한 번씩 이자율의 변동이 있을 거란 것을 의미한다.

상황에 따라 어느 모기지 상품을 선택하냐는 홈 바이어가 얼마나 오래 그 집에 거주 하냐에 따라 결정 되는 경우가 많다. 변동이자는 혹은 하이브리드 상품은 처음 고정 이자율 기간에 는 비교적 낮은 이자율을적용하므로 페이먼트 부담을 줄이는 대신 변동 이자로 바뀔 당시에는 앞날을 예측할 수 없으므로 어떤 이자율이 적용될 지 모르는 부담감이 있다. 이에 반해 고정 이자율은 변동 이자에 적용되는 고정이자 기간의 이율보다 조금은 높은 이율로 시작하지만 페이먼트 기간이 끝날 때까지 이자율과 페이먼트가 언제나 같다는 안정감이 있다.

2: 정부 보조 융자와 일반 융자

고정이냐 변동이냐를 결정하는 것과 동시에 정부 보조 융자를 할 지 아니면 일반 융자로 할지를 결정하는 것도 중요하다.

일반 융자는 정부 보조와 게런티를 전혀 받지 안는 융자 상품들이다. 하지만 다음의 융자 상품들은 정부 보조와 게런티를 받는다.

FHA 융자 The Federal Housing Administration (FHA) 모기자 보험 프로그램은 Department of Housing and Urban Development (HUD) 에서 주관하는 프로그램이다. 이 프로그램은 주택 구입 가격의 3.5 퍼센트의 낮은 다운 페이먼트를 할 수 있으나, 반드시 모기지 보험을 사야 한다는 조건이 있다.

VA 융자 The U.S. Department of Veterans Affairs (VA) 은 미국의 군인들과 그 가족들을 위한 모기지 프로그램이다. FHA 융자와 같이 정부가 게런티를 하는 프로그램이며 만약의 경우 VA에서 렌더에 모든 것을 갚아 주기 때문에 많은 경우 다운 페이먼트 없이도 융자를 받을 수 있다.

USDA / RHS 융자 이 융자는 주로 낙농업에 종사하는 보로워들을 위한 것이다.

3: 점보 융자 vs. 일반 융자

모기지 상품들은 빌려야 하는 액수에 따라 점보와 일반 융자로 나뉜다.
* 일반 융자(A conforming loan)는 페니메이와 프레디 맥의 가이드 라인으로 심사된다. 이 두 기간은 정부 산하에 있으며 이 일반 융자들을 사고 팔고 하는 책임을 지고 있다. 예를 들어 A라는 은행에서 모기지 상품이 계약이 끝나면 이 두 기관들은 이 상품을 사서 다시 투자자들에게 파는 역할을 한다

* 점보 융자(A jumbo loan) 는 페니메이나 프레디맥에서 정한 기준의 융자 금액들을 넘은 상품들이며 융자 금액의 액수가 큰 관계로 높은 액수의 다운페이먼트와 좋은 크레딧 점수를 요구한다. 이자율 역시 일반 융자 보다 조금 더 높다.

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<이은정 융자/모기지 월드>