70만달러의 집을 구입하는 사람이 융자를 신청하면 보통 다음의 세 가지중 하나의 융자를 받을 수 있게 된다. 첫째, 20% 나 25%를 다운하고 56만달러 혹은 52만5,000달러 융자금액의 컨포밍 하이밸런스 (Conforming High-Balance)로 융자를 받거나, 둘째, 이자를 좀더 낮게 받을 목적으로 다운을 좀더 늘려 24만7,000달러(35.3%)를 다운하고 45만3,000 달러까지 컨포밍융자(Conforming Loan)로 융자를 받을 수도 있다.
마지막으로, 20% 나 25%만 다운하고 점보융자 (Jumbo Loan) 즉, 넌컨포밍 융자(Non-conforming Loan)로 융자를 받을 수도 있다.
이 세가지 중에서 점보융자로 융자를 받을 경우에 이자율이 제일 낮고 손님에게 제일 많은 혜택이 돌아간다. 컨포밍 하이밸런스 융자의 이자율이 가장 높고, 컨포밍 융자, 그리고 점보융자 순으로 이자율이 점점 낮아진다.
그럼 왜 모든 사람들이 다 점보융자로 융자를 받지 않는 것일까?
필자가 생각하기에는 많은 사람들이 아직도 이러한 사실을 잘 알지 못하기 때문인 것 같다. 점보융자를 취급하지 않거나 점보융자를 취급하더라도 점보융자의 이자율이 컨포밍 융자의 이자율보다 높은 융자회사에 융자를 신청하는 경우에는 점보융자의 낮은 이자율의 혜택을 못보게 된다.
모든 렌더나 융자회사가 점보융자의 이자율을 낮게 제공해주는 것은 아니다. 혹자는 점보융자의 심사기준 더 까다로와 자격요건이 안되기 때문이라고 말하기도 한다. 하지만 이는 반드시 맞는 말은 아니다. 왜냐하면, 점보융자의 심사기준이 컨포밍 융자의 심사기준과 비교하여 까다로운 부분도 있고 느슨한 부분도 있기 때문이다.
위의 예에서 손님이 25% 다운으로 52만5,000달러의 융자금액을 컨포밍 하이밸런스로 받을 경우와 점보융자로 받을 경우의 이자율 차이는 약 0.375% - 0.5% 정도 되며, 월페이먼트는 120달러정도 차이가 난다.
월 이자는 160달러 이상 차이가 난다. 이를 30년 동안 계산 했을 때 그 차이는 엄청나게 커진다. 이러한 차이는 융자금액이 커질수록 당연히 더 커지게 된다.
위의 동일한 예를 가지고 다른 손님의 경우를 보자. 어떤 사람은 월 페이먼트를 낮게 유지하기 위해 처음부터 융자금액을 적게 예를들면 30만달러로 원하는 사람도 있을 수 있다. 이 때는 융자금액이 45만3,000달러 이하가 되므로 점보융자는 안되고 컨포밍 융자만 가능하기 때문에 점보융자의 낮은 이자율의 혜택을 받을 수 없지 않은가? 그러나 이 경우에도 방법이 있다.
처음에 융자를 받을 때 40만달러를 다운하는 대신, 17만5,000달러만 다운하고 52만5,000달러를 점보융자로 받는다.
그러면 이자율은 약 4%정도 된다. 그리고 융자가 끝나고 2-3개월후 나머지 22만5,000달러를 마저 갚고 렌더에게 월 페이먼트를 낮춰 달라고 요청하면 렌더는 30만달러에 대하여 4%에 해당하는 월 페이먼트, 약 1,816달러 정도로 낮춰준다. 이 경우 애초에 컨포밍융자로 받았을 경우의 이자율 4.25%에 대한 월페이먼트 1,875달러보다 월 40달러 가까이 페이먼트를 적게 내게 된다.
이러한 과정을 Recasting 이라고 부른다. Recasting 은 재융자와는 전혀다른 과정으로 비용이 전혀들지 않으며, 종이 한 장 사인으로 가능하다.
Recasting은 손님의 권리로 손님이 사인하는 융자서류의 하나로 포함되어있기 때문에 렌더가 일시적으로 제공하는 서비스이거나 중간에 없어지는 정책이 아니다. 이렇게 Recasting 제도를 이용하면 컨포밍 융자에 해당하는 융자도 점보융자의 낮은 이자율의 혜택을 받을수 있게 된다.
마지막으로 점보융자의 경우는 렌더자체가 제공하는 여러 가지 스페셜 이자율 제도의 혜택 받을 수도 있다. 예를들면 다운페이먼트 할 돈을 렌더의 계좌에 잠시 디파짓만 해두어도 이자율을 낮춰주기도 하므로 금상첨화라고 볼 수 있다.
모든 사람은 낮은 이자율과 적은 월 페이먼트를 원한다. 그러나 모든 사람이 다 이 목표를 이루기 위해 노력하거나 정보를 가지고 있는 것 같지는 않아서 안타까울 따름이다. 문의 (213)393-6334
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스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>
