집을 사려고 해도 매물이 없다.

바이어들의 지난 1년간 가장 큰 불만이자 고민거리다. 몇 년간의 서브프라임 사태 당시 주변에 널려있던 차압, 숏세일 매물이 거의 사라지면서 서서히 시작된 시장의 절대적인 재고 매물 부족사태는 지난 2년간을 지나면서 바이어는 물론 셀러들에게도 크게 영향을 주면서 전체 부동산시장의 목을 조이고 있다.
매매되는 주택의 숫자가 얼마나 줄었는지는 통계자료를 통해 살펴보면 쉽게 알 수 있다.

주택시장의 활성화를 알아보는 지수중에서 미국에서 매달 팔리는 주택의 숫자를 연 매매량으로 환산해서 발표하는 기존주택 판매량이라는 지수가 있다.
지난 몇 년간 연 평균 주택매매량은 540~560만채 사이를 보여왔다. 서브프라임 때의 약 450만채에 비해면 약 25% 정도 매매량이 증가한 것으로 보이지만 실제로 부동산시장에서 활황기라고 불리는 연 평균 매매량 600만채와 비교하면 아직도 약 10% 이상 감소한 수치를 보이고 있다.

쉽게 이야기 하면 지역에 따라 차이는 있지만 대부분의 지역이 가격면에서 있어서는 10년 전 서브프라임 이전의 가격, 혹은 그 이상의 가격으로 가격으로 회복되었지만 매매량은 이전의 호황기의 매매량에는 미치지 못하는 기현상을 보이고 있다.
그런데 문제는 주택 인벤토리 부족현상이 1~2년 만에 쉽게 해소될 것으로 보이지 않는다는데 있다. 최근 주택 인벤토리 문제를 더욱 어렵게 만드는 요인으로 경기가 활성화되고 주택시장 변방에 머물러 있던 밀레니얼(Millennial) 세대들이 직장을 구하면서 점차 주택시장에 진입하고 있다는 사실이다.

특히 밀레니얼 세대가 선호하는 주로 50~70만달러대의 주택들은 힘든 구입 경쟁 속에서 시장에 나오기가 무섭게 팔려나가고 있다. 인벤토리 부족의 심각성을 부채질하는 것은 이러한 바이어 숫자의 증가 뿐만이 아니다.

바로 셀러들도 인벤토리 문제로 같은 고민에 빠져 있다는 사실이다. 집을 팔고 다른 주택으로 옮기려고 해도 인벤토리 부족으로 옮겨갈 마땅한 집을 구하지 못하면서 살고 있는 집에 그대로 눌러앉아 있는 경우가 태반이라는 것이다.

주택 인벤토리 문제는 이렇게 심각한 지경까지 도달하면서 앞으로 수 년간은 주택시장은 인베토리와의 전쟁이 될 가능성이 높다.

셀러들이 가진 또 하나의 고민은 옮겨갈 집이 마땅치 않은 것에 머물지 않고 좀 더 심각한 심리적 이론에 묶여 움직이지 못하고 있다는 사실이다. 우리가 아는대로 서브프라임 이후에 주택이자율은 거의 한세기에 올까 말까한 최저의 이자율을 거의 10년동안 기록했던 것을 잘 알고 있다.

그런데 경기가 작년부터 본격적으로 경기가 활성화하면서 모기지 금리가 가파르게 오르고 있다. 예를 들어 어떤 주택오너가 현재 자신이 가지고 있는 이자율이 3.5% 라고 했을때 과연 이 홈오너가 집을 팔고 6% 이상, 혹은 그 이상의 높은 이자율을 감수하면서까지 다른 주택으로 옮겨가는것이 쉽지 않을 것이라는것은 누구나 쉽게 짐작할 수 있다.

서브프라임 이전에 높은 이자로 인한 과다한 페이먼트 부담으로 주변에서 집을 잃은 사람들을 수없이 보아온 쓰라신 경험이 있는 사람들의 심리속에 높은 이자에 대한 심한 거부반응을 보이는 것은 당연하다.

이런 여러가지 이유들로 볼 때 당분간 주택시장은 인벤토리 문제가 쉽게 해결될 것으로 보이지는 않는다. 오히려 인베토리 부족이 당분간 전체 부동산 시장을 주도적으로 끌고 갈 것으로 보인다.

신규 주택이 더욱 활발히 공급되고 6% 넘는 이자율에도 사람들이 집을 팔고 사는 시대가 올 때까지 인벤토리 문제는 계속 시장의 가장 중요한 변수가 될 전망이다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>