거의 매년 건축 법규가 강화되면서 건축법이 변경된다. 그러므로 주택 구입자는 경험 있는 주택 전문 검사원 보고서에 의존한다. 법에 의해서, 소비자 보호를 위해서 주택 검사원 제도를 허용하고 있다.

■주택 검사원: “주택 검사원 (Home inspector)”은, 어떤 개인이 면허가 있든 없든 1 ~ 4 동의 단독 주택 검사를 하고 수수료를 받는 사람을 말한다.

주택의 물리적 구조, 전기, 배관 조직, 구조물의 중요 구조 요소들의 조직을 분해해서 해부하듯 분석하지 않고서 검사하는 것을 말한다.

검사 보고서에는 검사한 항목을 지적해야 된다. 구조물 또는 구조물의 어떠한 부속물의 결함 상태나 조언을 한 것을 말한다. 검사원은, 건축기사, 토목기사, 일반 시공업자, 구조물 전문 또는 해충 방제 면허 자격증이 없어도 된다. 주택 검사원은, 주택 검사 협회의 표준 지침과 예규를 준수해야 된다.

1. 주택 검사원 의무: 소비자가 주택 검사원이 검사 한 보고서에 의존 할 수 있어야 된다.부동산 업자는 법에 의해서 눈으로 보이는 곳만 검사를 한다. 하지만, 주택 검사원은 사람이 진입 할 수 있는 집 천장 뚜껑도 열고서 천장 내부까지 찾아 들어가 검사를 한다.

결함을 발견했을 때는 결함 사실을 밝혀야 할 의무가 있다. 주택 검사원은 물리적인 결함을 찾는다.

즉 주택 구조인 전기, 배관, 수도, 구조물과 필요한 구성 부분 결함을 찾아서 보고해야 된다. 주택검사 협회 표준 지침서에 따라야 한다. 주택 검사원은 검사원을 채용한 계약자한테 의무가 있다. 일반적으로 주택 소유주 또는 구입 예상자가 될 수 있다.

검사 보고서는 계약 당사자가 아닌 다른 사람 즉, 시공업자 또는 부동산 업자가 주택 검사 보고서에 의존 했다는 말을 할 수 없다. 주택 검사원이 중요한 항목에 대한 결함을 밝히지 못했을 때는, 소비자한테 관습적인 보호를 하지 못한 잘못이 있기에 계약위반 또는 보고서 의무 위반 청구를 할 수 있다.

부동산 업자는 자기 자신이 눈으로 보아서 주택 결함 검사를 해야 하는데도 불구하고 주택 검사원이 검사한 보고서에만 의존하는 경우가 허다하다.

2. 주택 검사원 준수 사항: 주택 검사원이 검사하는 부동산에 경제적 이익을 가진 사람은 당해 주택 검사를 할 수 없다. 주택 검사원의 계약서에는, 숨어 있는 결함, 눈으로 볼 수 없는 결함에 대해서는 책임이 없다고 되어 있다.

주택 검사원이 눈으로 보이는 결함을 발견 못했으면 구입자에 대한 태만이다. 검사원이 태만하게 검사했을 때는 구입자가 비록 돈을 지불하지 않았더라도 검사원에게 책임이 있다. 만약에 판매자가 검사 의뢰를 했는데 구입자가 엉터리 보고서에 의한 피해가 발생했다 구입자에게도 책임이 부여된다. 구입자도 검사 할 의무가 있기 때문이다. 부동산 업자와 주택 검사원 모두에게 동일한 검사 의무가 있을 때에는, 구입자 피해에 대해서 각각 그리고 공동 책임이 부여될 수 있다.

3. 주택 검사원이 검사 할 수 없는 사항: (1) 주택 검사원이나 그의 회사가 운영 또는 재정적 관련이 있을 때에는 이해상충이 생기므로 검사를 하면 안 된다. (2)주택 검사 보고서를 작성한 날로부터 12 개월 이내에는 검사한 주택에 대해서 돈을 받고서 수리를 하면 안 된다. (3) 주택 검사원 또는 회사가 주택 매매와 관련 된 소유권과 관계 또는 재정적 관련이 있을 때에는 검사를 할 수 없다. (4) 소유주, 부동산 업자로부터 어떠한 보상 또는 제공, 유인 또는 검사를 위해서 소개를 받기 위한 보상 행위를 하면 안 된다. (5) 검사 보고서 결론을 위해서 사전에 결함에 대한 결론을 내거나 또는 Escrow 종결 시에 결론을 내면 안 된다. (6) 주택 검사원 회사와 관련된 자기 회사를 위한 검사는 할 수 있다. (7) 검사원이 계약에 의해서 검사원에 대한 법적 의무 또는 공소시효를 제한 할 수 없다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>