LA 지역에는 100년이 넘었으나 아직도 튼튼하고 기능적으로도 안락한 생활을 할 수 있는 주택들이 많은데 특히 역사적 보존가치가 높고 고풍스럽고 아름다운 건물들이 많다.

이런 저택이 몰려있는 행콕팍이나 윈저 빌리지 등 15개 이상 지역이 ‘역사 보존구역’(HPOZ: Historic Preservation Overlay Zone)으로 지정됐고 지금도 계속 추진중이다.

HPOZ는 동네가 역사적 특성을 보존하도록 도와주며 커뮤니티의 건축 형태에 일관성이 있도록 지침이 되는 시 조례다. 이 구역안의 주택들은 역사적으로는 물론이고 건축학적, 문화적으로 보호가 필요하여 이런 주택들이 몰려있는 지역을 공청회 등을 통해 주민 의견을 수렴하고, LA시 도시개발국이 지정해 증축이나 개축 등을 엄격하게 관리하고 있다.

HPOZ로 지정되면 주민들을 주축으로 위원회가 구성돼 각종 불법 건축이나 개조 등에 대해 감시를 하게 되며 건물 외부나 정원 공사시에도 시 도시개발국으로부터 반드시 승인을 받아야 한다.

LA 주택가를 지나다 보면 유독 고풍스럽거나 1900년대 초반의 전통적인 주택형태를 갖추고 있는 집들을 볼 수 있다. 1850년에 도시로 승격한 LA는 1920년대에 인구 유입이 많았고, 인구가 늘어나면서 주택들도 다양한 형태의 모습으로 지어졌다.

당시에는 심플한 디자인의 스패시니 컬로니얼 건물이나, 세로로 긴 창문이 근사한 지중해식이나, 웅장한 빅토리안 스타일등 여러 형태의 집들이 건축됐다. 이렇게 오랜 역사의 LA 시에는 많은 지역이 HPOZ로 지정됐는데 역사적 가치를 보존·관리하고 처음 지어진 겉모습 보존이 가장 큰 목적이다.

이렇게 LA시에서 제안하거나 주민들이 원해서 결정된 HPOZ의 건축 가이드라인은 지역마다 차이가 있지만, 건물 안에서의 다양한 형태의 리모델링이나 시설물에 대한 업그레이드는 대부분 특별한 제약 없이 마음대로 할 수 있다.

하지만 건물 외관을 처음 지었을 때와 전혀 다른 모습으로 만든다거나 헐어서 현대적인 스타일로 짓는 것은 거의 불가능하다.

그러므로 만약 건물 외관을 초기 건축형태와 다른 모습으로 리모델링하거나 재건축을 하려면 반드시 HPOZ 이사회를 통해 허가를 받아야 된다.

그러나 새로 제정된 ADU 규정에 의해 집 뒷마당에 별채를 지을 수 있다. 다만 건물 앞에서는 보이지 않게 해야 한다. 가끔 히스토릭 조닝지역의 주택이 건축 및 리모델링 제한 때문에 주택가격에 영향을 줄 것이라고 오해하는 경우가 있다.

그러나 HPOZ가 기존 주택가치에 부정적 영향을 끼치지는 않는다. 수백만달러가 넘는 행콕팍지역의 주택가격은 물론이고 주변 HPOZ 내의 집값도 계속 큰 폭으로 오르고 있다.

역사 보존지구 안에 있는 주택은 증축이나 개축을 할 때도 까다로운 제한을 받을 수 있고, 콘도나 아파트를 지을 때 허가가 나오지 않는 단점도 있어 투자자들의 반대 의견도 있다. 무차별적인 개발을 막아 쾌적한 주거환경을 만들자는 목소리와 심각한 주택난에 시달리는 LA 지역 개발을 원하는 부동산 투자자들의 의견이 공존하고 있는 것이다.

혹시 증·개축을 계획하고 있는 HPOZ내 주민들은 www.preservation.lacity.org/hpoz/la 에 들어가 정확한 정보를 확인하는 것이 좋다.

이렇게 역사 보존구역으로 지정되면 엄격한 관리로 쾌적한 주거환경이 조성돼 궁극적인 주택가치 상승을 기대 할 수 있으며, 특별히 역사 가치를 지닌 건물에는 세금 혜택이 있다.

이것이 ‘밀스 액트’(The Mills Act)인데 시가 HPOZ안에 있는 주택 소유주와 합의 하에 역사 보존의 댓가로 재산세를 줄여줄 수 있는 주법이다. 그러므로 주택 소유자는 설계 변경이나 보수를 시작하기 전에 먼저 시의 도시계획부서(Planning Department)에 연락해 Mills Act 신청 자격을 알아보는 것이 좋다.

문의 (213)505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>