주택가격이 크게 올랐다. 부동산 웹사이트 ‘질로 닷컴’(Zillow.com)은 올 평균 주택가격은 지난해 보다 6.8% 올랐다고 밝혔다. 단순 수치상으로는 그다지 크게 오른 느낌을 주지 않을 것이다. 그런데 실제 집값으로 비교하면 그렇지 않다. 지난해 주택 가격이 60만 달러였다면 금년 64만 달러로 올랐다는 의미다. 1년 만에 4만 달러나 올랐다. 주택 가격이 올라가면 에퀴티가 늘어나게 되고 에퀴티가 쌓이면 이를 찾아 쓰려는 주택 소유주들이 늘고 있다. 그렇다면 주택 에퀴티를 뽑아 사용하는 것이 옳은 방법일까.

주택 가격이 오르면서 최근 주택 에퀴티 라인오브 크레딧(Home equity lines of credit·HELOC) 광고들을 쉽게 볼 수 있다.

에퀴티를 이용해 부엌과 화장실을 고치고 자녀들의 대학 학비도 낼 수 있다. 많은 사람들이 실제 에퀴티를 뽑아 주택도 개량하고 또 자녀 교육비도 지원해 준다. 그런데 주의할 점들이 있다. 다음은 HELOC을 이용할 때 알아둬야 할 점들을 정리한 것이다.

▲주택 에퀴티 사용해야 하나

HELOC은 주택을 크레디카드로 사용하는 것과 같은 개념이다.

주택 에퀴티 융자는 금액이 정해진다. 주택 에퀴티 대출로 3만 달러를 받았다면 집에서 3만 달러 현찰을 뽑는 것이고 일반 융자처럼 월 페이먼트로 이를 되갚아야 한다.

에퀴티를 이용한 주택 재융자 역시 비슷한 개념이다.

다만 재융자를 받으면 주택 모기기 상환 기관이 길어진다. 재융자는 보통 모기지 페이먼트를 낮추려고 할 때 사용하지만 일부 소비자들은 현금을 빼려고 재융자를 하기도 한다. 재융자는 HELOC보다 상환 기간이 길고 월 페이먼트도 더 낮다.

하지만 전문가들은 에퀴티를 뽑아 사용하는데는 함정이 있다며 경고했다.

부엌을 고친다거나 화장실을 늘리는 등 주택 수리나 개축에 사용하면 좋겠지만 적지 않은 사람들이 단순히 주택에서 돈을 뽑아 쇼핑을 즐기거나 일상 가정의 월 페이먼트를 내는데 사용한다.

TD뱅크의 US 홈에퀴티 프로덕트의 마이크 키난 대표는 “모기지 대출회사들은 현금을 인출할 때 이전 모기지 비율보다 1/8~3/8% 더 높은 이자율을 적용한다”면서 “융자 수속에 필요한 주택 감정비용과 타이틀, 크로징 코스트는 다 대출자가 지불해야 한다”고 말했다.

그는 특히 지난 5년간의 모기지 이자율은 대단히 낮은 수준이라면서 아주 낮은 이자율로 모기지를 받았거나 이미 재융자를 한 경우는 이보다 낮은 수준의 이자율을 받을 수는 없을 것이라고 덧붙였다.

▲대출 받은 돈을 상환할 별도의 계획은 있는가?

오렌지카운티 홈 유니언 렌딩의 크리스 디아즈 부대표는 “금융위기 이전에는 많은 사람들이 주택 에퀴티를 공짜 돈으로 생각했다”면서 “대출자가 충분히 갚을 능력을 갖추지 않는 한 이런 대출은 흥청망청 써버리게되다”고 경고했다.

그는 “보통 10년 이자만 내고 나머지 20년은 변동 이자로 바뀌어 원금까지 매달 갚아 나가게 된다”면서 대출 규모에 따라 월 상환금이 수천달러에 달할 수 있다고 말했다. 따라서 이를 어떻게 사용하느냐에 따라 부채로 인한 재앙이 될 수도 있고 부를 축척하는 수단이 될 수도 있다.

HELOC을 크레딧 카드처럼 사용하고 매달 사용한 돈을 갚아 나간다면 10년후 갚아야할 돈은 없을 것이다. 이렇게 사용한다면 매우 좋은 재정 계획이 된다.

하지만 HELOC으로 고급 자동차를 구입해 10년후 갚을 돈이 남게 된다면 좋은 방법은 아니라고 전문가들은 지적했다.

HELOC으로 고급 자동차를 구입하면 일반 자동차 융자를 받을 때 보다 페이먼트도 줄일 수 있고 또 세금 공제도 받을 수 있지만 10년간 이자만 냈다면 원금을 그대로 남게 된다.

하지만 고급 자동차등 소비 물품이 아니라 주택 개량 등을 위해 사용한다면 유용한 재정 조달 방법이 될 수 있다.

▲크레딧 카드 부채 상환을 위해 HELOC을 사용해도 되나?

많은 재정 전문가들은 HELOC 이자율이 크레딧 카드보다 낮기 때문에 크레딧 카드 부채를 갚는데 사용하는 것도 좋은 방법이라고 말했다.

인터넷 이자율 추이 전문 웹사이트 ‘bankrate.com’에 따르면 평균 3만달러 HELOC 대출을 받으면 이자율이 현재 5.45%이지만 크레딧 카드 이자율은 16.99%다.

하지만 HELOC으로 크레딧 카드빚을 청산한 후에 다시 크레딧카드를 사용해 부채를 올린다면 문제가 될 수 있다.

많은 사람들이 이런 함정에 빠져 결국 빚만 잔뜩 짊어지게 되고 결국에는 변재 능력이 없이 파산까지 이르는 경우도 많다. 따라서 상당한 자기 절제가 필요하다.

전문가들은 HELOC을 이용하려 한다면 정확히 어떤 부분에 돈을 사용할 것인가부터 생각해야 과거 금융 위기 때 수많은 주택 소유주들이 저질렀던 실수를 반복하지 않을 것이라고 경고했다. johnkim@koreatimes.com

<김정섭 기자>