부동산 교환시 세금제(Real Estate Tax Exchange Program)라는 것이 있다. 이것은 투자용 부동산을 소유하고 있다가 매매한 후 또 다른 부동산을 구입하는 투자자에게 부동산 매각 후 발생한 시세 차액으로 얻은소득에 대해서는 양도세(capital Gain Tax)를 부과시키지 않고, 100% 유예시켜주는 세금 제도(1031 Tax Differed Program)이다. 부동산을 교환한다는 것은 내가 가지고 있던 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입한다는 뜻이며 다른 사람 소유의 부동산과 내 부동산을 바꾼다는 개념이 아니다.

투자자들에게 언제든지 새로운 투자를 할 수 있도록 도와주는 IRS의 이러한 세금 연기 제도의 혜택을 받기위해서는 IRS에서 정해 놓은 다음과 같은 몇가지의 가이드라인을 준수해야 한다.

첫째는 해당 부동산은 소유주가 거주하는 주택이 아닌 투자를 목적으로 구입 한 부동산이어야한다. 물론단독 주택, 타운 홈, 콘도, 아파트등 다양한 형태의 주거용 렌탈 프라퍼티와 상용 건물, 토지까지 포함하여부동산의 형태에는 제한이 없다.
둘째는 투자용 부동산을 팔고자 할 때는1031 Tax Differed Program을 취급하는에스크로 회사를 선정하여서면 계약을 하여야한다.

셋째는 투자용 부동산을 매각한 후 45일 안에는 새로 매입할 부동산 즉 교환할 부동산에 대한 완결된 계약서가 있는 것이 좋겠지 만, 그렇지 못한 경우에는 협상중이거나 구입 가능한 부동산3채의 정보를 에스크로회사에 알려 주어야 한다.

넷째로 새로 매입할 부동산의 가격은 매매 할 부동산의 가격과 같거나 높아야한다. 매매한 부동산의 가격보다 낮은 가격의 부동산을 구입할 시에는 이 프로그램의 혜택을 받을 수가 없다. 또한 한 채의 부동산을 팔아두 채 이상의 부동산을 구입해서 교환하는 것이나 혹은 그 반대로 두채 이상의 부동산을 매매하고 한 채를매입하는 것도가능하다. 그러나 어떤 경우에도 매입가가 매매가를 상회해야 한다.

다섯째로 1031 Exchange의 대상이 되는 투자용 부동산을 팔거나 살 때에는 이에 관한 내용을 계약서에 따로 명시하여 셀러나 바이어의 상대측에 처음부터 알려주어야 한다.
여섯째로는 새로 투자 할 부동산은 소유하고 있던 부동산이 팔린 날로부터 180 안에 구매가 완료되어야 한다. 이 프로그램에서 명시된 45, 180일 등의 날짜는 상당히 중요하다. 예를 들어 어떤 투자자가 IRS부동산교환 프로그램의 혜택을 보기 위하여, 가지고 있던 투자용 부동산을 팔고, 6개월 안에 틀림없이 완공된다는 새 주택을 계약하였는데, 빌더가 약속한 날짜보다 완공이 지연되는 바람에 세틀먼드도 하루가 늦어져서 가지고 있던 부동산을 매매한 후 181일째가 되는 날에 새 주택을 구입하게 됐다면, 하루가 지났기 때문에 이프로그램의 수혜자가 될 수없다.

일곱째는 소유하고 있던 부동산 매매 수익금 전액은 그대로 타이틀 회사의 에스크로에 보관되야 하며, 새로운 부동산을 구매할 때 타이틀 회사가 에스크로에 있던 돈을 직접 지불되야 한다. 투자용 부동산을 팔고남은 돈이 투자자에게 일단 넘어 간 후, 새로운 부동산에 다시 투자하는 것은 금지되어 있다.

여덟째는 매매된 부동산의 셀러와 새로 구입하는 부동산의 바이어가 동일 이름이어야한다. 개인이름의 부동산을 팔고, 개인 소유 회사의 이름으로 사는 것도 안된다. 이상 여덟가지 가이드라인은 꼭 따라야 한다.

한마디로 1031 Exchange Program은 세금 내야 할 돈, 즉 내 돈이 아닌 남의 돈으로 새로운 부동산을 구입하는 방법이다.
IRS은 투자가들이 새로운 투자의 고리를 이어가도록 하기 위해서 이 프로그램을 고안하였다고 한다.

부동산이 계속 움직이는 한, 미경제의 수례바퀴가 그 동력을 멈추지 않을 것이라는 학설 때문일까?
문의 (703)891-8500

<그레이스 김 Grace Home Realty & Investment>