부동산 유지비(common area maintenance), 토지세 (real estate tax), 보험료 (insurance)는 상가 부동산 소유/관리시에 드는 주된 비용이다. 누가 이런 비용을 내야 하는지는 임대주와 임차인이 리스를 싸인시 협상한 조건에 따라 달라 질 수가 있다. 보통, 오피스 빌딩인 경우 임대주가 쇼핑 센터의 경우 임차인이 토지세를 낸다. 그러나 쇼핑센터 임대주와 협상을 해 임대주가 세금을 내게 할 수도 있다.
오늘 칼럼에서는 부동산 세금에 대해 알아 보겠다.

Q: 소매업/상가 소유시 세금의 종류에는 무엇이 있는가?
A: 보통 두가지 세금이 있다. 토지세와 재산세(personal property tax)가 있다. 토지세는 부동산을 소유하기 때문에 내는 세금이고, 재산세는 비즈니스의 장비, 고정물, 가구들에 대한 세금이다. 재산세는 비즈니스 주인인 임차인이 낸다.

Q: 토지세를 누가 내야 하는가?
A: “Triple Net” 리스의 경우 임차인이 토지세를 낸다. 지방 정부는 부동산 토지세를 부동산의 가치에 따라 계산을 한다. 부동산의 가치가 올라 가면 토지세도 올라가고, 가치가 내려가면 토지세가 내려간다. 임대주는 주 정부에 일년에 한번/두번 내야 할 수 있다. 그러나 보통 임차인이 큰 금액을 한번에 내야하는 부담을 없애도록 매달 나눠서 내도록 하는 경우가 많다. 만일, 연말 정산 후에 실제 부과된 토지세가 임차인이 낸 금액 보다 많으면 임차인은 차이 금액을 더 내야 한다.

Q: 토지세가 많이 나오면 누가 이의를 제기 할 수 있나?
A: 보통 임대주가 지방 정부에 이의를 제기 할 수 있다. 그러나 어떤 리스에는 임차인도 이의를 제기할 권리를 명시할 수도 있다. 보통 임차인이 토지세를 내는 triple net의 경우, 내야 하는 토지세가 너무 많으면 임차인들의 부담이 클 수 있기 때문에 임대인은 임차인이 내야하는 토지세를 낮게 유지하려고 이의를 제기할 수도 있다.
또한 Triple Net리스라도 큰 임차인(anchor tenant)의 경우, 하이브리드 리스를 협상해 임대인이 세금의 한 부분을 낼 수도 있다. 이런 경우, 임대주는 자기가 내는 돈을 낮추기 위해 토지세 항소를 할 수 있다. 또한 임대주가 항소시 임차인이 비용을 내야 한다는 조항이 리스에 포함될 수 있다.

Q: 트리필 넷 리스에 임차인이 내야하는 토지세를 규제할 수 있는가?
A: 리스 싸인전에는 임대주와 모든것이 협상 가능하다. 특히 LOI (letter of Intent) 단계부터 원하는 조건을 제시해야 양측이 시간과 비용을 허비하지 않고, 제대로 협상을 할 수 있다는 것을 명심해야 한다. 문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>