임차인이 건물 관리비, 부동산 세금, 보험료 같은 건물 유지 비용을 내는 리스를 “넷 리스”라고 한다. 가장 널리 쓰이는 넷 리스는 “Triple net” 나 “NNN”이다. 임차인은 기본 렌트 외에, 위의 언급된 비용들을 부가적으로 낸다. 오늘 칼럼에서는 건물 관리비인 “CAM”(Common Area Maintenance)에 대해 알아 보겠다.

Q: “CAM”의 정의는?
A: 쇼핑센터에서 임차인들이 공동으로 같이 쓰는 장소를 “Common Area”라고 한다. CAM의 의미는 이런 “Common Area”를 유지하는데 드는 모든 비용(“maintenance fee”)을 의미한다. 트리플 넷 리스에서 임차인들이 샤핑센터의 관리비를 따로 낸다. 즉, 임차인들이 같이 쓰는 장소의 유지/ 관리비용(“CAM”)을 나누어 낸다. 이 비용에는 주차장, 지붕수리, 건물 구조/기반 수리, 눈 제거 비용, 장소 전기 비용, 관리회사 비용 등을 포함된다.

샤핑센터에 보통 여러 임차인들이 있고, 한 임차인이 한 장소를 차지한다. 각각의 임차인은 렌트 한 장소 안을 관리와 수리를 해야 할 의무가 있다. 예를 들어, 임차인들은 자기의 렌트 장소 안에 있는 전기, 수도시설, 냉난방 및 환기장치들을 관리/수리해야 한다. 또한 어떤 임대인은 임차인들이 지붕을 관리/수리하게 협상할 수도 있다.

Q: CAM을 계산하는 방법은?
A: 임대주는 보통 내년에 필요한 비용을 예상해 계산한다. 필요한 비용을 예상해 계산 한 후, 각각의 임차인이 미리 매월 내야 할 부분을 할당한다. 예를 들어서 한 임차인이 빌딩의 반을 차지한다면 월 예상 CAM의 반을 내야 한다. 보통 임대주는 다음 초에 실제 유지비와 임차인이 낸 비용을 비교할 수 있다(CAM Reconciliation). 만일 임차인이 실제 비용 보다 많이 냈다면, 돈을 돌려 주거나 크레딧을 준다. 그러나 임차인이 실제 비용보다 덜 냈다면 임대주의 요구 후에 더 내야 한다. 리스마다 다르지만 임차인은 CAM에 포함된 비용을 보여주는 증거를 임대인에게 요구할 수도 있다.

Q: CAM이 고정되어 있나?
A: 임대주와 임차인이 어떻게 협상했는지에 따라 다를 수가 있다. 수정된 (Modified) 트리플 넷 리스로 임차인이 고정된 비용을 낼 수도 있다. 또한 임대주와 임차인이 서로 년 인상율에 동의 할 수 있다. 예를 들어, CAM은 매년 3%까지 오를 수 있다고 리스 싸인시 동의할 수도 있다.

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<임지현 변호사>