상가 건물의 주인이 되면 많은 장점이 있다. 리스에 따라 다를수 있지만 임차인이 보험료,관리비,부동산 세금을 임차인이 내게 해서 임대주의 운영비가 작거나 거의 없을 수 도 있다. 상가 건물 팔고 살때 1031 exchange 규칙을 따르면 케피탈 케퓨게인에 대해 내야 하는 세금의 의무를 미룰수 있다. 또한20~30년 후에는 융자를 다 갚은 뒤 임대주는 융자 없이 부동산을 소유하게 될 수도 있다.
오늘 칼럼에서는 상가 부동산과 관련, 임차인이 관리비,부동산 세금, 보험료를 따로 내는 “넷 리스”에 대해 알아 보겠다.

Q: 넷 리스의 정의는?

A: 넷 리스는 보통 쇼핑센터 (retail commercial)에서 쓰이며 임차인이 기본 렌트과 상가와 관련된 세금, 보험, 관리비등의 비용을 내는 것이다. 넷 리스에는 여러 종류가 있지만, 가장 널리 쓰이는 종류는 트리플 넷 (“Triple Net”)이다. 트리플 넷 리스에서는 임차인이 세금, 보험, 관리비를 다 내기 때문에 임대주는 상가 건물에 유지하는데 비용이 거의 안들 수 있다.
그로스 리스(Gross Lease)는 보통 오피스 빌딩에서 쓰이고, 트리플 넷 리스와는 다르게 임차인은 기본 렌트만 내고, 임대주가 다른 비용을 다 내는 리스를 의미한다.

Q: 넷 리스협상시 기억해야 할 점은 무엇인가?

A: 보통 임대주는 리스를 협상하기 전에 트리플 넷 리스를 할 것인지 그로스 리스를 할 것 인지 미리 결정한다. 위에서 언급한 것 처럼, 쇼핑 센터의 경우, 보통 트리플 넷 리스, 오피스 빌딩의 경우에는 보통 그로스 리스가 많이 쓰인다. 그러나 이 규칙이 매번 100% 적용되는 것은 아니다.

오피스 빌딩이라도 임대주와 임차인이 서로 동의를 해 트리플 넷 리스로 할 수도 있다. 예를 들어, 한 임차인 회사가 본사로 빌딩을 다 쓰면, 임대주는 트리플 넷 리스를 협상 할 수도 있다. 또한, 관리비, 보험료, 부동산 세금 인상율을 임차인과 협상할 수 있다. 이때 명심해야 할 점은 트리플 넷 리스인지 그로지 리스인지간에, 리스 기간, 선택 기간 같은 중요한 리스조건은 의향서(Letter of Intent)가 오고 갈때 결정이 된다는 것이다. 양측이 L.O.I 를 통해 이런 조건들에 동의를 하면 또 다시 협상을 하기가 매우 어렵기 때문에 L.O.I 단계부터 전문가의 조언을 받는 것이 중요하다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>