자영업을 하시는 분들은 일반 직장에서 시간당의 급여나 또는 주급이나 연봉을 받으시는 분들에 비해 주택 융자를 받기가 훨씬 힘든 것이 사실이다. 그래서 자영업 하시는 분들에 대한 주택 융자 심사 기준 그리고 요구 되는 서류 등에 대해 좀 알아보고자 한다.

우선 주택 융자를 신청 할 때 꼭 물어오는 질문 중에 하나로 융자 신청인이 자영업자인가 하는 것이다. 그런데 주택 융자 시에 자영업자란 사업체에 적어도 25% 이상의 소유권이 있는 사람을 말한다.

그리고 자영업자인 경우 제일 먼저 확인이 요구되는 사항은 우선 얼마의 기간 동안 자영업을 하고 있느냐는 점이다. 보통 적어도 2년 이상 자영업의 경험이 있어야 주택 융자를 신청 할 수 있는데 이것은 특히 소규모의 사업체가 어느 정도는 안정성이 있어야 된다고 보고, 그래서 2년 이상 그 사업체 소득의 흐름, 유동성 등을 검토 하고 2년 동안 보고된 세금 보고 서류를 분석해 융자 허가에 쓸 수 있는 자영업자의 소득을 산출하기 위해서다.

여기서 또한 주의 할 사항은 자영업자의 소득이 매년 늘어나고 있는 상황일 경우는 지난 2년의 세금 보고된 소득을 평균하여 쓰게 되지만 만일 소득이 줄어든 경우는 줄어든 소득으로만 융자 허가를 받을 수 있다는 점이다. 그리고 만일 자영업을 한지가 1년은 지났지만 통상 요구되는 2년이 채 안된 경우는, 만일 융자 신청인이 자영업을 시작하기 전에도 동일한 직종에서 근무해 왔고 또 그 외 크레딧이나 다운페이 등 융자의 다른 중요한 항목들이 비교적 좋은 경우일 때는 2년이 되지 않은 자영업자의 융자가 허가 되는 경우도 종종 있다.

이때는 당연히 더욱 까다로운 융자 심사를 거쳐야 하고 비록 시작한지 2년은 안됐지만 사업체가 비교적 안정적인 소득과 유동성을 보여 주어야만 하고 융자 신청인이 하는 업무도 자영업을 시작하기 전에 직장에서와 거의 같은 종류라야 허가 될 수 있다.

그런데 여기서 한 가지 더 알려드리면 만일 자영업을 적어도 5년 이상 한 경우는 지난 2년의 세금 보고된 소득의 평균이 아닌 최근 1년의 세금 보고 서류만 갖고도 융자 신청이 가능 하다는 점이다. 이미 한 사업체를 5년 이상 소유한 융자 신청인의 소득의 안정성이 증명되어서 최근 1년의 세금 보고 서류에서 산출된 소득만으로도 융자 허가를 받을 수 있는 것이다.

그리고 자영업에서 융자 허가를 위해 소득을 산출 할 때에는 자영업의 세금 보고 서류에서 흔히 찾을 수 있는 세금 공제 항목들 중에서 감가상각(DEPRECIATION), 할부 상환(AMORTIZATION), 마일리지(MILEAGE)등의 공제된 금액을 다시 소득으로 더해서 쓸 수 있기 때문에 이런 세금 공제 금액들이 있는지도 확인이 꼭 필요하다.

문의 (301)346-7777

<오 정 택 Sr. Mortgage Banker FitzGerald Financial Group In>