비즈니스 주인들은 성공을 하면 더 큰 비즈니스를 산다. 또한 시간이 지나서 상가의 주인이 될 수도 있다. 상가 소유 시에는 많은 장점이 있다. 세금 보고시 몰기지 이자를 공제할 수 있고, 1031 익스체인지 시 세금 혜택도 받을 수 있고, 오래 소유하면 상가의 가격이 올라 이익을 많이 보고 팔게 될 수도 있다. 임대주로써 렌트를 잘 내는 임차인에게 리스를 주는 것은 아주 중요하다. 오늘 칼럼에서는 렌트를 잘 내는 임차인을 고르는 법에 대해 알아 보겠다.

Q: 렌트를 잘 낼 수 내는 임차인을 고르는 방법은?
A: 렌트 공간이 비어서 새로운 리스를 주거나 현재 임차인이 비즈니스 판매를 해 리스 양도시, 임대주는 새 임차인에게 리스를 줄지 안줄지를 결정해야한다. 미래 임차인이 렌트를 잘 낼 수 있는지 보장은 없다. 그러나 잘 알고, 믿는 사람이라서 리스를 준다는 식의 주관적인 기준을 사용해서는 안 되고, 객관적인 기준을 통해 결정해야 한다. 미래 임차인이 될 사람의 재정 자료를 잘 살펴 보아야 한다. 과거의 렌트 기록을 조사하고, 현재의 재정 상태도 알아 보아야 한다.

예를 들어, 크레딧 점수나 자산과 빚을 보여 주는 재정 자료를 통해 결정해야 한다. 크레딧 점수는 임차인의 재정이 건강 상태를 보여준다. 세금 보고나 은행 잔고 증명서등의 서류는 현재 자산이 얼마나 있는지 자세히 보여준다. 또한 비즈니스를 소유했다면 전 임대주에게 연락해 렌트를 낸 기록 등을 조사할 수도 있다. 객관적인 기준을 통해 임차인을 재정 상태/비즈니스 경험들을 통해서 임차인에게 리스 양도를 허락해야 한다.

Q: 임차인의 렌트 미납시를 대비할 수 있는 방법은?
A: 주된 방법은 개인적인 보증을 통해서이다. 결혼했다면 부부 둘다 보증을 하게 해야 한다. 왜냐하면 한 배우자에게 들어간 저쥐먼트는 부부가 tenants by the entirety로 공동 소유한 재산에는 영향이 미치지 않기 때문이다. 또한 리스 양도시 임대주는 현재 임차인의 부부와 새로운 임차인의 부부 둘다 보증을 서게 해야 한다. 또한 임대주는 자기를 보호하는 조항을 리스에 넣어야 한다.

가령, 배심원 심판이 없고 (감정적인 결정방지), 임차인의 리스 디폴트 시에 임대주의 변호사 비용과 리스 브로커 비용도 내야 한다고 넣을 수 있다. 또한 리스에 미래 임차인의 재정 조건, 비즈니스 경험등을 자세히 명시할 수 있다. 임대주의 재정 서류를 임대주의 요구에 따라 제출하도록 리스에 명시할 수도 있다. 또한 임대주 마음대로 양도 허락을 결정할 수 있다는 언어를 넣을 수도 있고, 리스 양도 요구 시 리스를 파기할 수 있다는 조항 또한 넣을 수도 있다.

임차인의 비즈니스 자산에 린을 걸 수 있다. 어떤 주에서는 임차인이 리스를 싸인하면 린이 자동적으로 걸린다. 그래도 리스에 이 조항을 리스에 넣는 것이 안전하다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>