지난 두 주 칼럼에서, 유치권의 기본적인 사항과 UCC-1 폼을 작성해서 주 오피스 (state filing office)에 파일하는 법에 대해 알아 보았다. 일단 UCC-1 폼이 주 오피스에 파일이 되면 담보로 삼은 채무자의 재산에 채권자의 선취 특권이 공공에게 알려 지게 된다. 오늘 칼럼에서는 어떻게 유치권을 찾아내고, 푸는 방법에 대해 알아 보겠다.

Q: 재산이나 자산에 유치권이 걸려 있는지 어떻게 알아 낼수 있는가?
A: 유치권의 존재 여부는 온라인에서 찾아 볼 수가 있다. 예를 들어, 버지니아에서는 버지니아 주 서기 오피스 (Virginia State Clerk’s Office)가 제공하는 웹싸이트에서, 메릴랜드에서는 메릴랜드 주 세금 부가국(Maryland State Department Assessments and Taxation) 웹싸이트에서 찾아 볼수가 있다. 유치권을 찾아 볼 때 비즈니스 이름 뿐만 아니라 개인 주인의 이름으로 유치권이 걸려 있는지 찾아 보아야 한다. 이런 유치권 조사를 전문으로 해주는 회사들도 있다. 보통 이런 회사들은 유치권 뿐만 아니라 주 정부에 미납된 세금과 저쥐먼트(Judgment)의 유무도 조사해 준다.

Q: 발견한 유치권을 풀기 위해 채권자를 연락할 때 명심할 점은?
A: 채권자는 약속 어음에 명시된 금액을 다 받기 전까지는 비즈니스에 걸려 있는 유치권을 풀어 주지 않을 것이다. 한편, 비즈니스나 자산을 구매시 구매자는 클로우징 전에는 판매 가격의 전액을 내지 않을 것이다. 따라서 판매자의 채권자로 부터 페이 오프 서류에 유치권을 풀어주겠다는 진술서를 클로징 전에 받아 놓는 것이 현명하다. 이 유치권 종료 진술서 (lien release statement)/ 페이 오프 서류에 (pay off statement)에는 채권자/채무자의 이름, 유치권 파일 넘버, 파일 날짜와 함께 페이오프 금액을 받으면 유치권과 다른 모든 린/몰기지/유치권을 풀어 주겠다고 정확히 명시 해야 한다. 또한 하루 이자(per diem interest)를 포함 하면 클로징이 며칠 늦어져도 이자를 더하면 되기 때문에 또한 포함하는 것이 현명하다.

Q: 채권자는 유치권을 어떻게 풀을 수 있는가?
A: 채무자가 자기 의무 다 완수 하면 채권자는 주법에 따라 특정한 기간내에 유치권을 풀어 주어야만 한다. 채권자는 UCC-3 으로 알려진 유치권 종료 폼을 작성해서 주 UCC 오피스에다가 적당한 수수료를 내고 파일하면 된다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>