상업 비즈니스의 수입은 장소과 직접적인 관계가 있어서 장소를 바꾸기가 쉽지 않다. 상업 비즈니스의 위치(location)는 매우 중요하다. 따라서 비즈니스 구매 시 처음부터 확실한 리스를 받는 것이 현명하다. 그러나 임대주가 재정적으로 어려워 빌딩을 압류당하면 리스는 효력이 없게 될 수도 있다. 오늘 칼럼에서는 빌딩 압류 시 임차인으로써 명심해야 할 점에 대해 알아보겠다.

Q: 빌딩 압류가 들어오면 임차인이 할 수 있는 행동은?
A: 압류는 전 임대주와 싸인한 리스를 무효화 시킬 수 있다. 임차인의 운명은 새로운 주인 (임대주 또는 은행)에 달려 있다. 새 임대주는 임차인에게 리스를 계속 줄 수도 있고, 나가게 할 수도 있다. 하지만 보통 새 임대주도 임차인의 렌트로 모기지를 내야 하기 때문에 현재 임차인을 유지할 가능성이 거의 대부분이다.

이런 경우, 임차인에게 전의 리스를 유지 하겠다는 동의서를 주게 된다. 하지만 새 임대주가 다른 계획이 있을 수 있다. 가령 오래된 헌 건물을 헐고, 새로운 빌딩을 지어서 새 임차들에게 더 높은 렌트를 받을 계획이 있을 수도 있다. 이럴 경우, 새 임대주는 현 임차인을 내 보내 다른 임차인을 받아 경제적으로 더 이익을 볼려고 할 것이다. 만일 압류로 리스가 무효화 되면 임차인은 전 임대주에게 손해 보상을 청구 할 수도 있다. 하지만 빌딩을 압류당한 전 임대주는 손해 배상을 감당할 경제적 능력이 없을 것이다.

Q: 전 임대주를 상대로 소송을 할 수 있는가?
A: 비즈니스를 접고 떠나야 하는 임차인은 손해는 커 전 임대주를 소송할 생각을 할 수도 있다. 그러나 대부분의 임대주 법인은 압류당한 빌딩 하나를 소유하는 경우가 많다. 임대주가 다른 자산을 가지고 있는 법인이나 개인일 경우를 빼고는 임대주에 대항한 소송은 생산적이지 않을 수 있다.

Q: 차압 시 리스 무효를 방지할 수 있는 방법은?
A: 임대주와 리스를 협상 시, “Non-Disturbance Agreement”도 준비해 싸인을 하는 것이 현명하다. 차압 시 리스가 무효화 되지 않고 유지 될 수 있지만 보통 임대주들은 이런 조항을 리스에 포함시키려 하지 않는다. 또한 비즈니스 구매 시 임대주가 경제적 어려움을 겪고 있다는 사실을 알게 됐다면 리스를 싸인하지 않는 것도 현명할 수 있다.

문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>