국세청 코드 섹션 1031 (이하 1031 exchange )를 이야기 하면 흔히 같은 종류의 부동산만 교환이 가능하다고 생각합니다. 그 이유는 세법 코드에서 "like-kind exchange" 라고 정의를 하는데 흔히 부동산을 교환을 할 때 사용을 하기 때문입니다. 좀더 넓게 정의를 내리자면 미국 내에 있는 부동산은 다른 종류의 부동산으로 교환을 할 수 있다는 것입니다. 아파트를 1031 exchange 를 하기 위해서 똑같은 아파트를 구입해야 할 필요가 없다는 것입니다.

1031 exchange은 대부분 부동산 매매할 때 사용이 되지만 다른 종류의 비행기, 미술 작품, 사업 장비, 자동차와 같이 자본 소득이 발생하는 대부분의 동산(personal property)에도 적용이 될 수 있습니다. 현재 운영하고 있는 사업장이나 가맹점을 다른 장소로 옮기고 싶을 때도 1031 exchange를 사용할 수 있습니다. 1031 exchange를 사용하지 않고 현재 사업장을 팔게 된다면 자본 소득 세금을 내야 하는데 세금을 내는 만큼 새로 구입하는 사업장이나 가맹점에 투자할 수 있는 액수가 작아지게 됩니다. 따라서 사업을 매매할 때도 미리 사업 계획을 세우는 것은 매우 중요한 절세의 과정입니다.

1031 exchange는 사업주에게 유사한 부동산 또는 동산을 세금을 내지 않고 교환하는 것입니다. 부동산을 교환을 할 때는 폭넓게 사용하지만 동산을 교환할 때는 많은 제한이 있습니다. 동산을 교환을 할 때는 일반적으로 다른 같은 종류나 등급의 동산으로 교환을 해야 합니다. 감가상각을 할 수 있는 동산은 같은 종류나 등급에 있다면 같은 동산으로 취급될 수 있습니다. 어떤 사업이 같은 종류인지 등급인지를 알고 싶다면 North American Industry Classification System(이하 NAICS)에 가시면 자세히 알아볼 수 있습니다.

일반적으로 동산은 다른 같은 종류나 등급의 동산으로 교환이 가능하지만 어떤 경우에는 같지 않은 종류나 등급의 동산으로 교환이 가능합니다. 먼저 사업을 매매할 때 1031 exchange로 교환이 가능한 동산은 다음과 같습니다.

감가 삼각이 가능한 동산(depreciable tangible property), 가맹점 계약(franchise agreement), 장비나 가구(equipment and furnishings), 임차권 개량비(leasehold improvement), 고객 명단(customer lists) 등이 있습니다. 사업을 매매할 때 1031 exchange을 할 수 없는 동산은 다음과 같습니다. 명성(goodwill), 경쟁 포기 계약(covenant not to compete), 재고(Inventory), 증권/주식/채권(Security/stock/bond) 입니다.

호텔, 식당, 편의점, 주유소, 드라이 클리닝과 같은 사업을 매매 할 때 많은 경우가 부동산과 동산을 동시에 매매하기도 합니다. 이러한 경우에 매매 가격을 NAICS에 따라서 종류와 등급을 자세하게 구매 분배(purchase allocation)를 해야 합니다. 또한 구매 분배에 따라서 새로 구입하는 사업체의 부동산과 동산의 가격이 결정이 되고 결국엔 세금 연기가 되는지를 결정하게 됩니다.

요즘에 새로 주목을 받는 Monetized Installment Sale(이하 MIS)과 비교하여 1031exchange에 관해서 질문을 받습니다. 이것 또한 자본이익금에 대한 세금을 연기하는 한 방법인데 MIS 를 사용하면 자본 이익금에 대한 세금을 최고 30년까지 연기할 수 있습니다. MIS는 개인 주거지에도 적용을 할 수가 있으면 부동산을 매각 후에 꼭 다른 부동산을 구입하지 않아도 된다는 장점이 있습니다.

www.kennyahncpa.com
문의:(510) 499-1224/(925)322-4507/(408)300-6708

<안규태 CPA>