누구나 부동산 시장 전망에 대해 궁금해 한다. 일반 주택 구입자나 전문 투자자 할 것 없이 나름대로 부동산 시장의 방향을 예측하려고 힘쓴다. 그도 그럴 것이 부동산 자산이 개인이나 투자자 자산에서 차지하는 비중이 크기 때문이다. 최근 실시된 조사에서 미국인 약 65.2%가 주택을 소유한 것으로 나타났다. 부동산 가격 등락에 따라 미국인들의 자산 가치도 출렁인다는 것이다. 부동산 가격은 기본적으로 수요와 공급의 원리에 의해 움직인다. 그런데 바로 이 수요와 공급에 영향을 주는 요인은 따로 있다. 금융정보 사이트 ‘인베스토피디아’가 부동산 시장을 움직이는 4가지 요인을 분석했다.

■ 인구
인구는 부동산 시장을 움직이는 중요한 요인이다. 인구라고 해서 단순히 인구수만 해당되는 것은 아니다. 인구를 구성하는 인종, 성별, 소득, 이민 추세, 인구 증감 등 인구와 관련된 모든 요인이 부동산 수요와 공급에 알게 모르게 영향을 주는 요인이다. 그럼에도 불구하고 인구 관련된 요인은 부동산 매매 타이밍을 결정할 때 뒷전으로 밀리는 경우가 많다.

인구 요인에 따라 부동산 가격은 물론 부동산 건물 형태 등 부동산 시장의 판도가 바뀔 때가 많은데 한번 나타난 현상이 수십년간 지속될 때도 있다. 베이비부머 세대에 의해 지난 수십년간 부동산 시장이 영향을 받은 것이 대표적인 예다.

1945년과 1964년사이에 출생한 베이비 부머 세대가 이미 수년전부터 은퇴 연령기에 접어들었다. 전체 인구중 큰 비중을 차지하는 베이비부머 세대가 고령화 하면서 부동산 시장의 그림이 바뀌기 시작했다.

베이비부머 세대를 겨냥한 시니어 하우징 개발이 한창 진행되고 베이비부머 세대가 떠난 주택에 젊은 층이 입주하는 신구세대 교체 현상도 활발하다. 베이비부머 세대로 인한 부동산 시장 변화 현상은 아마도 지난 1세기동안 가장 특이한 현상으로 앞으로 수십년간 부동산 시장에 영향을 줄 것으로 전망된다.

인구 변화에 가장 민감한 그룹은 부동산 투자자들과 개발 업자들이다. 향후 투자 및 개발 계획은 인구 변화가 기준이 될 때가 많다. 베이비부머 세대 은퇴 러시와 함께 휴가용 2차 주택 시장이 이미 들썩이기 시작했다. 큰집을 팔고 작은 집으로 이사하려는 베이비 부머 세대가 늘면서 주택 개발 업체들이 다시 소규모 주택 개발에 눈을 돌리고 있다.

■ 이자율
이자율 변화에 따른 부동산 시장 반응은 즉각 나타난다. 그래서 부동산 투자자는 물론 일반 구입자들도 이자율 변화에 항상 촉각을 곤두세운다. 이자율이 중요한 이유는 부동산 구입 능력에 직접적으로 영향을 미치기 때문이다. 이자율이 떨어지면 대출 비용이 낮아져 구입 능력이 오르게 된다. 이자율이 상승하면 반대로 구입 능력은 떨어진다.

구입 능력이 떨어지면 부동산을 사고 싶어도 살 수가 없어 수요가 감소하고 수요 감소가 가격 하락 요인으로 작용한다. 반대로 이자율이 하락하면 결과적으로 수요 증가로 이어져 주택 가격 상승 현상이 발생한다.

그러나 부동산 간접 투자로 볼 수 있는 부동산 투자신탁 ‘리츠’(REITs) 시장에서는 정반대의 현상이 발생한다. 채권 투자 시장에서 이자율이 떨어지면 채권 가격이 오르고 이자율이 오르면 채권 가격이 하락하는 것과 같은 원리다.

■ 경제
전반적인 경제 여건도 부동산 시장을 들었다 놨다하는 핵심 요인이다. 경제 여건은 대개 ‘국내총생산’(GDP), 고용 시장 지표, 제조업 활동 지수, 상품 가격 변동 등으로 세분화 돼 결정된다. 일반적으로 경제 상황이 좋지 못하면 부동산 시장도 부정적인 영향을 받게 된다.

경제 상황을 바탕으로 부동산 시장을 전망하려면 국내 경제 여건만 살펴서는 안 된다. 세계 경제 상황에 따라 국내 경제가 민감하게 반응하는 현상이 갈수록 뚜렷해져 세계 경제가 어떻게 돌아가는 지에 따라서도 부동산 시장의 방향이 결정된다.

경제 순환에 따라 부동산 시장 내 여러 부문이 다른 속도의 반응을 나타내기도 한다. 상업용 부동산 시장 부문 중 호텔 부문은 경기 변화에 매우 민감한 부문이다.

경기가 하락기에 접어들면 호텔 부문 수익이 감소하는 현상이 곧 뒤 따른다. 반대로 경기 회복기에는 출장과 여행 수요가 늘어 호텔 부문이 가장 먼저 살아나는 것이 일반적인 현상이다.

■ 정부 정책
부동산 시장과 관련된 정부 정책도 무시못 할 요인 중 하나다. 정부 정책에 따라 부동산 시장 수요가 인위적으로 조정되는 경우가 여러 차례 있었다. 가장 최근 사례로는 2008년 금융 위기 이후 연방 정부가 내놓은 생애 첫 주택구입자 지원 정책이다.

당시 꺼져가는 주택 수요를 살리기 위해 연방정부측은 첫 주택구입자를 대상으로 대대적인 세금 지원 혜택이란 카드를 꺼냈다.

주택 수요가 다시 살아나기 시작하면서 본격적인 주택 시장 회복 계기가 됐다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 첫주택구입자 세금 혜택을 통해 약 90만명이 주택을 구입한 것으로 집계됐다. 정책 하나로 무려 90만명에 달하는 주택 수요가 생겨날 만큼 정부 정책 역시 부동산 시장을 움직이는 중요한 요인이다.

<준 최 객원기자>