최근 주택이나 콘도를 자신이 거주할 목적으로 매입하는 것보다는 임대를 목적으로 매입하는 주택 소유주들이 점점 증가하는 추세이며, 또 자신이 거주 할 목적으로 주택을 소유하였다손 치더라도 자신의 형편에 따라 때로는 임대로 전환하는 경향이 있는 현실적인 상황에서 임대주 와 임대자 사이에 발생하는 문제에 대하여 본지 3월24일자에 기고한 사실이 있다.

그러나 지면 관계상 명확하게 밝히지 못한 부분이 있어서 이를 보충하려고 한다.

임대주와 임대자 사이에 맺은 임대 계약을 어느 한편에서 위반하게 된다면 법적문제로 비화 되는 것은 시간문제일 것이다.

렌트비를 정한시일에 지불하지 않아서 강제 퇴거시키려 할 경우에 많은 임대자들은 임대용 건물에 대한 결함을 지적하면서 불평 하는 것이 통례이다.

설사 행정당국에서 규정하고 있는 건물 관리규정을 잘 지킨 경우라 할지라도 임대자가 입주하고 있는 동안에 발생하였던 어떤 결함을 임대주가 즉시 수리하였던 경우라 할지라도 수리되기 전에 촬영된 사진을 법정에서 판사에게 제출하기도 하고, 건물보수가 미흡하였다는 고의적인 불평을 하는 경우에 판사는 이미 수리된 현장을 직접 관찰할 수가 없는 입장에서 어느 편의 손을 들어주게 될지는 불확실한 경우가 많다.

이를 대비하기 위해서는 언제 건물 결함이 있었고 이를 수리한 영수증과 수리비를 지불한 내용을 증명하는 서류가 이런 경우에는 절실하게 요구되는 것이다. 일어난 사실을 밝히는 사진과 이 문제를 해결하였다는 서류만이 자신을 보호받게 할 수 있는 것이다. 법정에서는 많은 말이 필요하기 보다는 하는 말을 증명 할 수 있는 서류가 필요하다.

다시 말해서 증명할 수 없는 말은 이를 담당한 판사의 결정에 영향을 주기가 어렵다는 것이다.

임대자가 렌트비를 지불할 재정적인 능력이 없으면서도 건물에 대한 결함을 지적함으로 시간을 지연시키려는 의도를 예견할 수 있는 경우라 할지라도 이런 논쟁을 하게 되는 것이 현실 이다.

렌트비를 지불하지 않아서 발생하는 불화만이 아니라 임대기간이 명시된 임대계약을 위반함으로 발생하는 법정 불화가 또 있다.

임대자와 임대주가 맺은 계약을 종식시키기 위해서는 임대자가 1년 계약으로 살았으면 30일 전에, 2년 이상 살았으면 60일 전에 임대계약이 종료됨을 서면 통보해야 한다는 규정은 이미 언급된 바 있다.

이 통보기간에는 렌트비는 계속하여 받을 수 있으나 임대종료 통보를 받은 임대자가 정한 날짜에 렌트를 지불하지 않으면 불가피하게 렌트비를 받기 위해서는 ‘3 days to pay or quit notice’를 발행할 수밖에 없는 것이다.

그래도 임대종료가 된 후에 강제퇴거 절차를 진행하는 것 보다는 사전에 임대규정이 요구하고 있는 규정 대로 위에서 언급된 사정통보를 실시하는 것이 시간을 단축시킬 수 있는 것이다.

법정 불화에서 나오는 결과가 상황에 따라 희비가 엇갈리기 마련이지만, 임대계약이 종료되는 경우와 임대자가 ‘month to month’ 계약으로 있는 상황에서 발생되는 불화는 임대계약을 종료시키기 위해 퇴거수속을 하는 임대주에게 다소 유리한 판결을 하는 사례가 있음을 경험하게 된다.

위에서 말한 건물 결함문제로 논쟁이 야기되었던 경우라 할지라도 퇴거를 시키려는 임대주의 손을 들어주고 건물결함으로 피해를 입은 임대자에게는 이제까지 미지불되고 있는 렌트비를 다소 감하여 주는 범위에서 판정을 하는 사례가 있었다.

이러한 법원의 판정으로 결정된 판정금액(money judgement)은 판정을 받은 날로부터 10년간 유효하게 되는 것이다.

퇴거판정이 되면 영장원본이 일주일 안에 발행되며 이 영장으로 강제 퇴거를 집행하는 마샬이 이로 부터 3주 안에 나오게 된다. <문의 (213)272-6726>

<조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>>