비가 자주 오지 않는 가주에서는 많은 건물이 비에 취약하다.

따라서 비가 잦은 겨울이나 요즘 같은 봄에 멀쩡해 보이던 지붕이나 문들을 통해 비가 새거나 들이치는 경우가 있다.

집을 산지 2~3년이 지나서도 아니고 이사 들어온 후 처음으로 맞는 우기철에 비가 샌다면 바이어는 몹시 당황하게 된다. 셀러가 속였다고 생각하기 쉽다. 비가 새는 지붕이거나 창문임을 알면서도 바이어에게 미리 밝히지 않았다는 것이다.

매매가 완료된 때는 작년 5월이다. 에스크로 당시 뒷마당 쪽으로 나가는 커다란 문에 과거 물이 샌 자국이 있으며 비와 햇볕에 손상됐음이 건물 조사가에 의해 지적되었다.

셀러에게 수리를 요청하였고 셀러는 이를 동의하였다. 수리가 끝났고 바이어는 이를 확인하였으며 에스크로는 마감되었다. 엘니뇨 때문에 예년과는 달리 더 심한 장대비가 쏟아지며 현재 문제가 되고 있다. 비가 실내에 스며들며 당시 수리했던 문은 페인트가 벗겨지고 안에 썩은 나무들이 드러나고 있다.

바이어는 거세게 항의하고 있다. 드러나는 썩은 나무들을 보니 에스크로 당시 셀러가 문제점을 제대로 밝히지 않았거나 제대로 된 수리를 하지 않았다는 것이다.

셀러의 입장은 반대이다. 물이 새지 않는다고 속인 적이 없다. 더구나 바이어가 고용한 전문 조사가가 지적을 하여 셀러는 수리를 해주었고 또한 수리 결과를 바이어가 받아들였다는 것이다. 매매가 끝난 지 10개월이나 지났는데 이제 와서 무슨 재수리 요청이냐는 것이다.

다음의 바이어는 매매 완료 후 두 번 째 맞는 우기이다. 에스크로를 클로즈하고 첫 해 겨울에 지붕에서 물이 샜다. 당시 셀러가 지불한 1년 동안의 수리 보험회사를 이용하여 수리를 한 지붕이다. 1년이 지났고 다시 비가 샌다. 바이어는 화가 난다.

형편 없는 지붕 상태를 셀러가 밝히지 않았다는 것이다. 건물 조사 당시 취약한 지붕에 대해 셀러가 돈을 내고 수리를 진행했다. 이번에 비가 샌 곳은 수리하였던 부분이 아닌 다른 곳이다. 여전히 바이어는 셀러가 여기저기 지붕이 샌 적이 있었으나 속였다고 분노한다. 영원한 건축물은 없다. 시간이 지나면서 낡게 되고, 계속해서 보수 공사 및 관리가 필요하지만 매매를 전후 해서는 셀러가 속였다며 이를 문제 삼는 바이어들이 있다. 에스크로를 열게 되면 건물에 대한 바이어의 조사가 시작된다. 이 때 바이어는 전문 조사가를 고용한다. 문제점이 드러나면 셀러에게 시정을 요청한다.

셀러가 이를 받아들여 고쳐주거나 혹은 거절할 수 있다. 직접 수리를 해 주거나 혹은 수리비를 대신 내주기도 한다.

수리가 종료된 후 바이어는 다시 한 번 수리 내용을 점검할 기회를 갖는다.

이 때 이용하는 문서가 바이어의 최종 확인서(Verification of Property Condition-Buyer Final Inspection)이다. 캘리포니아주 부동산 협회에서 인증한 계약서에는 매매 완료 5일 전에 이 절차를 거치도록 명시되어 있다. 하지만 이를 이용해 매매 자체를 취소할 수는 없다. 셀러 진술서(Seller Disclosure)는 건물에 대해 가장 잘 아는 사람은 소유주인 셀러라는 전제하에 바이어가 가능한 한 많은 정보를 얻게 하는데 그 목적이 있다.

하지만 셀러가 모르거나 셀러에게는 별로 큰 문제가 아니었을 수 있다는데 그 한계가 있다. 셀러는 전문 조사가나 건축가가 아니다.

전문 조사가 더 힘을 갖는다. 그 결과에 따라 계약서 계약을 취소하지 않고 수리 요청을 하게 되면 수리 결과에 대하여 가부간에 결정을 하는 수순을 밟는다.

최종 점검시 불만족스러운 사항을 문서에 표기하고 이에 대하여 셀러가 인지하고 서명하게 되면 이는 매매가 완료된 후에도 셀러의 책임으로 남게 된다.

하지만 그러한 요청 없이 시간이 흐른 다음에 셀러에게 다시 수리 요청을 하는 것은 무리가 있다. 바이어 본인의 에이전트와 함께 정해진 시간 안에 충분히 조사하고 검토하여 바이어의 권리를 최대한 행사할 때 손해를 보는 일이 없을 것이다.

<문의 (818)249-4989>

<써니 김 >