LA에서 머나먼 동북쪽에 위치한 미시간 주에서 오신 고객으로 40년 전부터 그곳에서 모텔을 운영 하시고 계신 분이다.

한인은 찾아보기 힘든 주류사회 동네에서 미국인과 더불어 살아오신 분이다.

이 분이 소유한 모텔은 약 14만1,000 스퀘어피트(3.24 에이커) 대지에 객실이 50개를 갖춘 모텔이다.

처음에는 이렇게 많은 수의 객실이 없었으나 모텔을 운영하면서 얻은 수익으로 재투자를 해서 객실을 확장한 셈이다. 프랜차이즈 가입을 하면 연간 수입이 두 배 이상은 증가 할 수 있겠지만 그 대신 운영비가 증가하기 때문에 현재 수입만으로 충분하다는 이유로 독자적인 모텔 (independent motel)로 운영하는 분이다.

현재 매상만으로도 은행 빚이 없어 연 순수입이 20만달러는 되니 더 욕심이 생기지 않는 앞으로도 잠재력이 큰 모텔이다. 이 매물을 이제 정리하기로 결심을 하고 필자를 방문하신 고객이다. 가격을 결정하는데 영향을 미치게 되는 여러 요인을 고려해 매매가격을 135만달러로 결정하게 되었다.

현재 소유주의 입장에서는 오랫동안 운영한 경험이 있어서 애지중지하는 매물이지만 이를 매입하는 고객의 입장에서는 또 다른 각도에서 이 매물을 평가하게 됨은 당연한 일이다.

우선 매입자의 입장에서 이 매물에 대한 수입 지출을 분석해 보면 매입에 필요한 현금이 최소한 매입가격의 30%에 해당하는 40만달러 정도는 투자해야 할 것으로 사료된다.

프랜차이즈로 운영하는 모텔이라면 20% 정도의 현금으로도 은행융자가 가능하겠지만, 독자적으로 운영돼온 모텔이기 때문에 현실적으로 이보다 높은 30% 정도로 가정해 보는 것이다.

현금투자액을 제외한 은행융자가 95만달러로 융자액이 연간 6만6,644달러로 계산이 된다.

연간 순수익 20만달러에서 은행지불 금액을 빼면 순 캐시플로우가 연 13만3,355달러로 현금투자수익률(cash on cash)이 33.33% 정도가 되는 셈이다. 이는 캘리포니아 지역에서 리커스토어나 마켓 등과 같은 소매업에 투자해 얻어지는 결과와 비슷한 수입이다.

안정된 수입이 보장되는 모텔업 이라면 범죄의 위험이 도사리고 있는 소매업보다는 운영 면에서는 손쉬운 업종이기 때문에 40여년을 하루 같이 운영할 수 있었을 것이다.

이 고객이 기후가 좋다는 남가주로 이주해 상업용 부동산에 투자를 하게 되면 모텔을 매매하여 얻어진 현금 135만달러로 연간 현금수입을 6만7,500달러 정도만 기대 할 수 있게 될 것이다.

물론 모텔운영처럼 노동력이 요구되는 것이 아니지만 이는 모텔을 운영하여 얻어지는 수입의 절반 수준에 불과한 것이다.

참고로 이 모텔이 위치하고 있는 도시는 미시건주의 수도인 랜싱에 있다. 인구가 약 11만4,000명 정도로 3성급 모텔에서는 하루에 120달러 정도를 지불하여야 하는데 반해 이 모텔은 하루 평균 50달러 정도에 불과하다.

그리고 공실율이 50% 정도에 불과함으로 수입이 상승할 수 있는 잠재력이 있는 모텔이다.

투자는 동원 가능한 현금으로 어떻게, 그리고 어느 분야에 투자해 안전하고도 높은 수익을 창출할 수 있느냐 하는데 관심을 가질 수밖에 없다. 그리고 자신이 동원할 수 있는 노동력의 유무에 따라 투자 방향이 결정돼야 한다.

이 고객의 예에서 보는 바와 같이 안정된 수입이 보장되는 모텔업이지만 노동력이 없게 되면 사업을 정리할 수밖에 없는 것이다.

자신의 노동력을 제공하지 않고서는 높은 수익을 기대할 수가 없게 되는 것이다.

앞에서 말한 연 33.33%의 현금 투자 수익율은 소유한 현금을 은행에 맡겼을 때 돌아오는 수익과 비교해 보면 실감이 나게 될 것이다.
<문의 (213)272-6726>

<조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>>