v‘AS IS’라는 말은 부동산을 매매 하려는 셀러들이 자주 사용하는 말이다. 이 말의 의미는 현재 소유하고 있는 부동산 상태가 어찌되었던 있는 그대로 매매 하겠다는 주장을 하고 싶은 것이다.

설사 부동산이 파손 되어 수리를 필요로 하시만 이를 수리 하지 않고 그대로 매매 하겠다는 의도가 있는 말 이라고 볼 수 있다. 그러나 부동산 가격은 정상적으로 관리되어 오고 있는 표준 상태을 기준으로 산정 되어야 할 것이다.

그리고 부동산을 매입하려는 바이어 입장에서는 매매계약서를 작성 할 시기에는 부동산에 대한 아무런 검사를 하지 않은 상황이기 때문에 셀러의 요구를 그대로 받아 들일 수는 없는 입장이라고 봐야 한다.

그러함으로 캘리포니아주에서 사용되고 있는 매매 표준계약서에는 부동산은 있는 그대로 현재 조건 즉 AS IS 조건으로 매매 된다는 내용으로 이미 기술 되어 있어 셀러가 이를 매매 조건으로 강조할 필요는 없는 것이다.

부동산 계약서는 파는 사람과 사는 사람을 공평하게 보호하도록 되어 있다. 부동산을 AS IS 조건으로 팔 수 있으되 바이어에게는 해당 부동산을 검사 할 수 있는 권리를 부여하고 있는 것이다.

AS IS 조건이라 하더라도 셀러는 판매하려는 부동산을 검사할 수 있는 기회를 바이어에게 주어서 부동산 검사 전문가의 보고서를 받아보도록 규정하고 있다. 해당 부동산에 어떤 결함이 있는지 여부를 파악하고 난 후에야 매입하기로 한 부동산 가격이 합당한지, 아닌지 결정되어야 하기 때문이다.

셀러가 소유하고 있는 부동산의 결함을 모두 파악하고, 그 결함을 수리하는데 소요되는 비용을 감안하여 가격이 책정 되었다면 바이어도 이를 받아들일 수 있지만 부동산 매입 가격은 마켓가격 대로 지불하고 매입한 후에 다시 그 수리비용을 바이어가 부담하게 되는 경우라면 어느 특수한 바이어가 아니면 이 매매 계약이 성립 될 수가 없게 될 것이다.

다시 말해 부동산이 가지고 있는 결함을 수리 할 수 있는 비용만큼 매입가격이 하향조정 되어야 매매가 성립된다는 말이 된다.

부동산 매매 현장에서 자주 접하는 실예를 들어보기로 한다.

캘리포니아주에서는 비가 자주 오지 않기 때문에 지붕에서 비가 새는지, 아닌지 여부를 검사하는 것이 쉬운 일이 아니다. 그러나 셀러는 자신의 부동산을 일년 이상 소유하였다면 지붕에서 비가 새는지 여부는 알 수 있었을 것이다.

만약 비가 새는 것을 알고 있으면서 비가 새든 말든 있는 상태 그대로 팔았다면 이 셀러의 책임은 없는 것 일까?캘리포니아주에서 규정하고 있는 부동산 매매 규정 (civil code 1102)에 의하면 부동산을 소유하고 있는 셀러는 부동산을 매매 할 때 자신이 소유하고 있는 부동산에 대해 알고 있는 모든 사항을 바이어에게 알려 주도록 되어 있다.

부동산을 소유하고 있는 기간에 자신이 알고 있는 부분이 바이어에게 공개 되면 매매에 불리하게 되는 사항이라 할지라도 이를 밝혀야 할 의무가 셀러에게 있는 것이다. 이것이 바로 셀러의 공개 양식(seller disclosure) 이다.

이 양식에 지붕에서 비가 새고 있는지 아닌지를 ‘예’ 또는 ‘아니오’로 대답하도록 되어 있다. 비가 새는 것을 무시하고 팔았다면 ‘아니오’ 라고 밝혔을 것이다.

그러나 과거에 비가 내릴 때마다 지붕에 결함이 있었던 사실을 입증해 줄 수 있는 부동산 주위사람들이나 입주자들의 증언을 피할 수가 없을 것이다.

이미 인지하고 있었던 사실을 숨기고 매매하였을 경우 이렇게 숨겨진 사실이 뒤늦게 밝혀짐으로 긁어 부스럼을 만들 수도 있는 것이다, <문의 (213)272-6726>

<조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>>