전미부동산협회의 자료에 의하면 전체 부동산 거래의 34%가 부동산 에이전트를 통해 이뤄지고 있다.

인터넷의 발달로 누구나 부동산 마켓에 나와 있는 매물을 컴퓨터를 통하여 찾아 거래하고 있는 숫자가 점차 증가하고 있는 추세이지만 아직은 전체 거래량의 32% 정도에 머물고 있는 실정이다.

매물은 찾았으나 그 매물이 좋은 매물인지 아닌지 구별하는 능력은 전문가가 아니고는 쉽지 않은 일임에 틀림 없다. 직접 거래를 하려는 의도는 부동산 거래에서 야기되는 수수료를 절약하여 보려는 생각에서 발단이 된다고 본다. 그러나 10 페이지에 달하는 부동산 표준계약서를 잘 이해하는 문제는 물론 사람에 따라서 차이가 있지만 그렇게 용이한 것은 아니다.

부동산 거래는 매도자와 매입자 사이에 사람이라면 누구나 지대한 관심을 가지고 있는 손익이 걸려 있는 거래 이기 때문에 더욱 그렇다. 고객들이 부동산 거래에서 야기되는 문제를 가지고 전화로 자문을 요구하고 있는 고객들이 있는 것이 그 증거라고 볼 수 있다.

시장에 나와 있는 부동산 가격은 부동산 거래에서 발생하고 있는 브로커 수수료가 포함되어 있음은 물론 부동산 거래 수수료도 매도자가 지불하는 것이 관례인 것을 감안하면 매입자 입장에서는 부동산 에이전트를 통해 거래하는 것이 바람직한 일이라고 사료 된다.

부동산 거래가 순조롭게 이루어지는 경우도 있지만, 매도자와 매입자 간 이해관계가 있는 거래이기 때문에 어떤 이유로든 거래가 실패하는 경우가 있기 마련이다. 이중에서 제일 빈번하게 발생하는 것이 계약금(Earnest money)의 반환에 관한 타당성이다.

부동산 매입자가 안심하고 거래에 임할 수 있는 것은 다행스럽게도 계약조건을 해제하는 권한을 매입자에게 대부분 부여하고 있기 때문이다. 이 계약조건 해제(Contingency removal) 중에서 중요한 몇 가지 조건을 열거하여 보면 첫째로 매도자의 부동산 소유권 확인(Title report)과 그 다음은 전문적인 부동산 검사(Property inspection), 그리고 대부분의 거래가 현금으로 부동산이 매매되는 것이 아니라 은행융자를 받아서 매입금액을 지불하게 됨으로 은행융자가 승인 되어야 하는 조건이 매입자에게는 중요하다고 볼 수 있다.

모든 계약서에서 이런 계약 조건을 해제하는 기간을 계약서마다 명시하도록 되어 있음은 물론이다. 더구나 매도자나 매입자가 계약에 약속된 시간을 지키는 일은 모든 계약의 기본사항으로 되어 있다.

그러나 실제 상황에서는 이 규정된 시간을 지키지 못하는 경우가 있을 수 있다. 이 부분에 관하여 해당 계약서에는 어떻게 규정하고 있는지 확인하는 것 또한 중요하다.

다시 말하면 규정한 시간이 지나면 자동적으로 계약조건이 해제되는 계약(Passive contingency removal)과 매입자가 계약조건을 서면으로 서명하여 해제하기 전까지는 계약조건이 해제되지 않는 계약(Active contingency removal) 으로 구분되는데 매매계약서를 작성하는 단계에서 이를 확인하여 만약 계약이 불이행되는 경우라 할지라도 계약금 반환에 대한 법적인 타당성이 쌍방간에 공정하게 이루어지도록 하여야 하는 것이다.

다행스럽게도 캘리포니아주에서 사용되고 있는 표준 계약서는 후자에 속하지만 부동산 회사에 따라서는 전자와 같은 계약서를 사용하고 있을 수도 있음으로 이를 조심해야 한다. 조건부 해제 중에서 혼돈하기 쉬운 다른 한 부분은 융자조건 해제에 관한 것이다.

매입자가 융자신청을 정상적으로 진행하지 않고 좀 더 유익한 융자 조건을 찾기 위해 매도자의 승낙 없이 융자진행 과정에서 임의로 처음에 신청했던 융자기관을 바꿔 재융자을 신청함으로 융자 조건해제 기간을 지키지 못하게 된다든지, 융자액이 부족해 융자조건을 지정된 기간 내에 해제하지 못하게 되어 발생하는 계약 불이행인 경우 계약금 반환과정에서 문제가 발생할수도 있는 것이다.

문의 (213)272-6726

<조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>>