연말을 맞아 에스크로 종료가 예정된 날짜보다 늦어지고 있다. 3~4일 정도라면 서로 받아들이기 어렵지 않다. 그러나 휴일이 주말과 함께 겹치다 보면 올해 안에 끝날 수 있을지, 새해로 넘어가는 것은 아닐까 걱정된다.

셀러와 바이어에게 더욱 길게 느껴질 수 있다. 크리스마스 전에 이사가서 새 집에서 크리스마스 이브를 보내고 싶은 바이어, 연말 전에 에스크로를 끝내고 정리하고 싶다는 셀러들로 인해 에이전트의 걸음이 한결 바빠진다.

대출을 받아 주택을 구입하는 경우에는 문제가 더 심각하다.

휴일과 주말이 겹쳐서 은행과 에스크로 회사가 문을 닫는다. 하루 이틀 안에 해결될 일이 일주일 넘게 그대로인 경우도 발생한다. 담당자들이 휴가를 떠난다. 셀러,바이어,에이전트 그리고 에스크로 담당자 간에 긴밀한 연락과 상호 의사 타진이 더욱 절실한 때이다.

매매 계약서에서 가장 중요한 두 가지 요소는 매매가와 완료 기간이다. 두 가지 모두 확실하게 정해진 것은 아니며 에스크로가 끝날 때까지는 내용이 변할 수 있다.

바이어, 즉 새주인의 이름으로 등기가 되기까지는 확정된 사항이 아닌 것으로 받아들이는 것이 좋다. 첫째, 매매가이다. 에스크로 시작 전에 서로 동의한 매매가가 차후 달라질 수 있다. 남아있는 몇 가지 조건(Contingency)들 때문이다.

바이어가 건물의 현 상태를 전문인을 고용해서 조사한다. 일반인들이 보기에는 알 수 없는 사항들이다.

건물 기초, 전기나 하수도에 문제점들이 차후 발견될 수 있고, 이러한 사항들은 바이어가 셀러에게 수리 요청을 할 수 있다. 이 과정에서 셀러가 수리를 해준다든지, 아니면 수리비를 준다든지, 혹은 그만큼 매매가를 깎아주는 새로운 흥정이 발생한다. 즉 매매가가 달라질 수 있다. 다음으로 감정가가 더 낮게 나올 수 있다. 감정가는 지난 3개월, 혹은 6개월 동안 이미 팔린 매물의 가격에 따라 결정된다.

가격이 계속 오르고 있는 시장에서는 감정가가 낮게 나온다. 바이어측에서 가격 재조정을 요구하는 사례도 없지 않다. 이미 서로 동의한 가격을 재조정 하자고 하면 셀러는 불쾌해진다.

감정가를 핑계로 다시 깎으려는 불순한 의도라고 여긴다. 바이어의 입장에서는 전문 감정사에 의한 감정가보다 더 주고 싶지 않다. 경우에 따라 셀러가 다시 가격을 깎아주기도 하고 에스크로 자체를 취소하기도 한다.

한편 상승세에 있는 부동산 경기를 이해하고 이를 문제 삼지 않는 바이어들도 적지 않다.

둘째, 매매 완료기간이다. 그동안 일반적으로 45일이었다. 은행 대출을 받는데 시간이 걸리기 때문이다.

현금 바이어를 선호하는 이유이다. 대출 승인을 이미 받아 놓았다면 빨라질 수 있다.

30일 에스크로이다. 그러나 많은 바이어가 미리 받아 놓지는 않는다. 에스크로를 열고 융자 신청서을 제출하며 이에 따른 수많은 증빙 서류를 은행에 제출해야 한다. 직장 증명서, 월급 명세서, 지난 2년 동안의 세금 보고서 등 앞으로 월 납입금을 충분히 지불할 수 있는 재정 능력을 보여주어야 한다.

일일이 서류를 준비하는데 걸리는 시간도 만만치 않고 대출 신청, 승인, 감정사, 융자서류 서명, 그리고 은행에서 실제로 돈이 나오기까지 걸리는 시간이다.

해마다 연말이면 클로징이 늦어지는데 앞으로는 더욱 시간이 걸릴 전망이다. 소비자 금융보호국(CFPB, Consumer Financial Protection Bureau)에서 그동안 사용해오던 은행 대출 및 에스크로 경비 명세서를 두 종류의 서류로 통합, 이를 바이어가 융자 서류에 서명하기 3일 전에 제공해서 충분히 검토할 시간을 주도록 결정했기 때문이다. 융자 견적서(Loan Estimate)와 마감 공개서(Closing Disclosure)이다.

지난 10월3일부터 모든 에스크로에 적용되기 시작했다. 너무 복잡하던 것들을 개선하여 한층 쉽게 대출금의 종류와 액수 및 조건, 그 밖의 경비들이 한 눈에 들어오게 되어 있다. <문의 (818)249-4989>

<써니 김 >