주택은 일반적으로 주택소유주가 거주하는 것이 통례이나 경우에 따라서는 주택을 매입하는 목적이 임대용으로 투자하는 고객들이 점점 늘어나고 있는 것이현실이라고 볼 수 있다.

특히 2008년 이후 주택이 숏세일(short sale)이나 차압(foreclosure) 으로 주택이 주택시장에 대량으로 나왔던 시기에는 매입자가 실제 거주목적으로 매입하는 경우보다는 투자가 들이 매입하는 경우가 더 많았다고 볼 수 있었다.

이 주택들이 주택 가격의 상승으로 현재 주택시장에 다시 매물로 나오고 있다. 이러한 매물들은 투자가들 모두가 임대주택으로 활용해왔기 때문에 주택 소유주가 아닌 임대자들이 살고 있는 주택들이다.

차압이나 숏세일로 주택이 매매될 때에는 주택 소유주가 퇴거를 이미 완료된 상태였기 때문에 빈집으로 매매 되는 경우가많았으나 이 때에도 임대자가 거주하고 있는 주택은 임대자를 퇴거시키는 것이 셀러가 풀어야 할 과제였던 것이다.

임대주택에 대한 기본 원칙은 주택이 어떠한 이유로 주택 소유권에 변화가 있어도임대자는 임대계약에 따르는 보호를 받을 권리가 있다는 것이다.

다시 말해서 주택 소유주는 바뀌어도 임대자는 임대 계약기간이나 임대조건이 임대기간 동안에는 그대로 유지되어야 한다.

이를 무시하는 경우에는 강제퇴거에 해당이 되기 때문에 주택소유주는 이에 따르는 변상을 각오해야 하는 것이다.

임대된 주택을 매입하는 바이어가 투자목적으로 기존 임대자의 임대조건을 그대로인계받는 경우는 별다른 문제가 발생하지않을 수도 있지만 대부분 주택을 매입하는바이어는 자신이 거주할 목적으로 매입하기때문에 셀러는 매매과정에서 임대자 처리문제를 현명하게 다뤄야할 필요가 있다.

항상 기본이 되는 것은 임대계약이다. 만약 주택 소유주가 주택을 매매할 의도가있다면 매매할 시기에 맞추어서 계약기간을 결정하여야 할 것이며 계약기간이 끝나면 이러한 의도를 포함한 임대계약으로 임대를 연장할 필요가 있다.

임대주가 임대기간을 지키지 못하고 임대자를 퇴거시켜야 할 상황이 되면 강제퇴거에 해당이 되며 이러한 경우 엘에이지역에서는 렌트컨트롤 규정에 따라서 RSO(Rent Stabilization Ordinance)에 명시된 이사비용 지불을 해야 되는 경우도 발생하게 되기 때문이다.

구체적인 예를 들어보면 임대자가 살고 있는 주택을 매매하고자 할 때에는 미리 충분한 시간을 두고 임대자에게 주택을 매매 할 것이라는 통보를 하는 것이 좋다.

임대자가 1년 미만을 살고 있었다면 서면으로 30일 통보를 하고 1년 이상를 살았다면 60일 전에 통보를 하여야하며 노약자나 정부보조를 받는 임대자라면 90일 전에 통보를 하여야 한다.

주택 소유주로서는 매매기간동안 주택이비어 있으면 임대료를 받을 수가 없다. 따라서 손해가 발생하게 됨으로 이런 경우에는 임대자와 임대주가 서로 합의를 해서 주택이 매매되는 동안 임대료를 할인해주는 등 인센티브를 임대자에게 주어서 주택을 보여 줄 때 자신의 주택을 매매 하는 것처럼주택을 깨끗하게 정돈된 상태를 유지함은 물론 바이어들에게 친절하게 보여주도록서로 합의하는 것이 좋은 일이다.

보통 에스크로가 종결되기 5일 전에는 임대자가 주택을 비워주어야 하기 때문에 에스크로가 진행되고 있는 과정을 자주 임대자에게 알려 줄 필요가 있다.

그러나 의도적으로 퇴거를 하지 않는 경우에는 속히 전문 변호사의 도움을 받아강제 퇴거 절차를 취하여야 하는 경우가 발생할 수도 있다. 셀러가 아닌 임대자의 퇴거 절차 문제로 에스크로가 지정된 날짜에 종결되지 않아 바이어가 물질적인 손해를 입게 된다면 매매계약 위반문제로까지 비화될 수도 있기 때문에 이를 충분이 고려하여 매매 계약서을 체결하여야 한다.

부동산 계약서를 보면‘ Time is of essence’라는 문구가 있다. 이는 맺어진 계약은 약속된 날짜에 이행이 되어야 한다는 의미이다.


문의 (213)272-6726

<조셉 김 / 뉴스타부동산 부회장>