여유돈으로 모기지를 완불할만큼 돈은 있으나 이자율이 저렴할 경우 고민이 될 수 있다. 그렇다고 CD나 저축을 하려니 모기지 이자의 지출보다 수익성이 낮아 오히려 갚아버리는 것이 지출을 줄일 수 있다. 현재 모기지 40만달러에 3%의 모기지를 지불하고 있는 투자자의 경우 어떤 옵션이 수익을 창출하는데 도움이 되는지 알아보고자 한다.
집이자가 낮을 때에는 여유 돈으로 다른 투자를 해보는 것이 좋다. 단 수익이 지출하고 있는 모기지보다 높아야 한다는 것이다. 지출하고 있는 이자가 3%이므로 물론 투자한 현금에 대한 연간 순이익이 3% 이상이 되는 투자를 한다면 돈을 벌 수 있다. 하지만 3% 지출에 3% 수익이라면 오히려 시간낭비에 스트레스만 받고 헛일을 할 수 있으므로 5% 이상의 수익을 고려해야 한다.
예를 들어 한인 타운에 40만달러 콘도를 현금으로 구매할 경우 월 렌트는2,000달러 정도가 된다. 이때 지출은 450달러의 재산세, 350달러의 HOA, 100달러의 수리비용 정도가 되며 순이익은 약 1,100달러 정도가 된다. 이 경우에는 순이익이 약 3.3% 이고 이자가 3%이므로 실제로는 이익이 없다.
만약 한인 타운에 40만달러를 다운하고 60만달러의 융자를 얻어 100만달러의 4유닛을 구매했을 경우 월인컴은 약 6,000달러 정도가 된다. 월 모기지 (4.5% 30년 고정) 3,000달러, 재산세 1,100달러, 200달러의 수리비용 정도이며 순이익은 약 1,700달러 정도가 된다. 40만달러의 투자에 대한 수익율은 약 5%가 되므로 3%의 이자를 지불 하더라도 2%의 수익을 볼 수 있으므로 한인타운의 콘도보다는 더 좋은 투자라고 할 수 있다.
만약 여기서 한걸음 더 적극적인 투자를 한다면 샌버나디노 지역의 25 유닛을 40만달러를 다운해 150만달러에 구매를 한다고 치자. 월 인컴은 약 1만5,000달러 정도가 되며 월 페이먼트는(5% 5년 고정) 6,000달러, 1,600달러, 수리비용 500달러 정도이며 순이익은 약 8,100달러 정도가 된다. 40만달러에 대한 수익률은 무려 24% 이상이 된다.
위의 예들은 지극히 간단한 계산을 위해 유틸리티, 공실률, 관리비용 등 여러가지의 비용을 포함하지 않았으나 간단한 비교 분석을 위해 나열해 보았다. 부동산 투자는 본인이 거주하는 집과는 달리 항상 수입과 지출을 먼저 계산하여 사업체를 구매하듯 신중을 기해 구매해야 한다.
또 한 가지 명심하여야 할 것은 부동산의 가격이 올라 판매해 이익을 보려 한다면 성공보다는 실패하는 일이 더 많기에 주의해야 한다. 구매 시 3%의 비용, 판매시 8%의 비용을 지불해야하는 부동산 판매에서 시세가격이 올라 판매를 해 이익을 취하려 하는 것은 투자가 아닌 투기가 된다는 것을 이해하여야 한다. 시세가 10%가 올라서 판매를 하더라도 이익은 한 푼도 없는 것이 부동산 투자이다. 더군다나 부동산은 증권과는 달리 보유하고 있는 기간 동안 시간과 스트레스가 많이 소비되는 투자다. 재산세, 모기지, 보험료, 수리비용, 테넌트의 불평, 메니저관리, 렌트 수거 및 소득세 신고 등 많은 시간과 관리를 요구한다. 만약 이런 스트레스를 받고 매월 손해가 나거나 현상 유지만 한다면 장기전으로 가기가 어려워져 부동산 투자를 가격이 오르기 전에 포기하는 경우가 생기게 된다. 결국 단기간 내에 손해를 보더라도 판매를 하는 경우가 생기게 되며, 부동산 투자로는 돈을 벌 수 없고, 머리만 아프고, 운이 따라야하며, 돈이 많은 사람만 돈을 벌 수 있는 특별한 투자라 잘못된 인식을 가지게 되는 것이다.
시야를 넓게, 한인 밀집지역 외도 주시하여 수익성이 좋은 부동산에 적은 돈으로 안전하게 많은 돈을 벌 수 있는 투자를 권한다.
(213)369-9087
