[급매물 구입 때 유의할 점]

부동산 중개업체에 최근 급매물을 찾아 달라는 고객의 문의가 점차 늘고 있다. 숏세일이나 차압매물을 일컫는 급매물은 가격이 상당히 낮아 주택시장 침체기 동안 많은 거래가 있었다. 주택가격 급등에 따른 주택 구입자들의 하소연처럼 들리지만 급매물 거래가 실제로 다시 증가세를 나타냈다. 지난 1분기 중 급매물 거래는 주택시장이 회복된 2012년 이후 가장 높은 폭으로 증가했다. 겨울철동안 급매물 거래가 일시 증가하는 계절적 이유도 있지만 은행 측이 대량 보유중인 급매물을 서서히 풀기 시작하는 것 아니냐는 관측도 제기된다. 급매물 구입에 대한 관심이 높아질 것으로 예상되는 가운데 종류별 급매물 구입 때 유의할 점을 알아본다.


■ 3년래 최대폭 증가

지난 1분기 숏세일과 차압매물 거래가 3년 만에 가장 높은 폭으로 증가했다. 시장조사기관 클리어 캐피털에 따르면 1분기 급매물 거래는 전 분기보다 약 2.2% 증가했는데 주택시장 회복 직전인 2012년 1분기 이후 가장 높은 증가율이다.

올해 1분기 급매물 거래 비율은 전체 주택 거래 중 약 19.8%로 2012년 1분기(약 38%)의 절반 수준이지만 전 분기 대비 반등폭이 높은 점이 주목된다.

1분기 중 전국 대부분 지역에서 급매물 거래가 증가했다. 그 중 남부 지역에서 매매된 급매물은 전체 거래 중 약 23.2%로 전국에서 가장 높은 비율이다. 2013년 하반기부터 지난해까지 주택가격 둔화폭이 비교적 큰 지역에서 급매물 거래가 주로 증가세를 나타냈다.

알렉스 빌라코타 클리어 캐피털 부대표는 “급매물 거래가 증가세로 돌아선 것은 주택시장 침체가 아직 완전히 회복되지 않았음을 반영한다”며 “주택 차압 때 법원의 명령이 필요한 주에서 차압절차가 지연되며 급매물 처리가 늦어지고 있다”고 지적했다.

전문가들은 지난해부터 주택가격이 둔화세를 나타냈고 만약 급매물까지 늘어나면 주택가격이 조정기나 하락기에 진입할 수 있다고 지적한다.

최근 주택 구입 수요에 비해 다시 주택 매물이 부족한 현상이 되풀이되고 있는데 만약 은행들이 지금을 급매물을 처분을 통한 수익 실현기회로 판단, 보유중인 급매물을 주택시장에 풀 경우 주택가격 조정이 불가피하다는 지적이다.

만약 급매물이 다시 증가할 경우 2, 3년 전처럼 다시 부동산 투자자들에 의한 주택 구입이 증가하고 실수요 구입이 위축될 것으로 우려된다.


■ 숏세일, 구입 시기 제약 없으면 도전해 볼만

숏세일 매물은 주택 시세가 은행 대출금보다 낮은 매물이다. 집을 팔아 은행 대출금을 갚아야 하는데 시세가 더 낮기 때문에 집을 팔아도 은행 대출금을 상환이 불가능한 매물 형태다.

숏세일 매물의 공식 소유주는 은행이 아니라 주택 소유주다. 아직 압류가 진행되지 않았기 때문에 주택 소유주에게 소유권이 있다.

다만 숏세일 거래 진행 때 일부 승인 권한이 은행 측에 있다는 것이 일반 거래와 다른 점이다. 숏세일 매물은 주로 주택가격이 큰 폭으로 하락할 때 많이 나온다. 소득 감소, 전근, 이혼 등에 따라 집을 급처분해야 하지만 시세가 상환해야 할 대출금보다 떨어져 있을 경우 숏세일을 통한 주택 처분이 고려된다.

숏세일 거래 절차가 진행되는 동안 셀러가 거래 전면에 나서지만 주요 거래 절차에 대한 승인 권한은 은행이 쥐고 있다. 대출금보다 낮은 가격에 팔아야 되기 때문에 은행 측의 승인이 필요하다.

은행 측의 승인을 받는데 오랜 시간이 소요되는 것이 가장 큰 단점이다. 셀러가 수락한 바이어의 오퍼를 은행 측에 제출하고 은행 측의 승인을 받는데 일반적으로 수개월씩 소요된다.

수개월을 기다린다고 해도 반드시 은행 측의 승인이 보장되지 않는데 이 때문에 일정기간 내에 입주해야 하는 구입자들에게는 숏세일 매물이 적합하지 않다.

반면에 시간에 구애받지 않는 구입자들은 숏세일 매물 구입을 시도해 볼 만하다. 주택 구입 시기에 제약이 없다면 매물상태가 비교적 양호하고 가격이 저렴한 숏세일 매물을 구입할 수 있다.


■ ‘차압 매물’(경매물), ‘헐값’이지만 여러 위험 감수해야

모기지 대출금을 갚지 못해 급매물로 나오는 매물 중 차압매물과 경매물 등 2가지 형태가 있다. 이 중 경매물은 은행이 모기지 연체 주택을 압류하기 직전 경매형태로 내놓는 매물이다. 모기지 연체가 시작된 후 은행 측은 대출자에게 여러 차례 통보를 보낸 뒤 연체에 대한 납부가 없을 경우 결국 경매를 통해 주택 처분을 시도한다.

경매에 나온 매물의 잔여 대출금이 시세보다 낮을 경우 입찰자가 많고 높은 매물에는 입찰자가 거의 없다. 경매에서 일단 낙찰 받은 매물은 어떤 문제가 있더라도 환불이나 취소가 불가능하다.

따라서 경매물 구매경험이 없으면 적지 않은 위험이 따른다. 현금으로만 구입대금을 지불해야 하는 것도 일반 구입자들에게는 큰 부담이다. 일반 주택시장에 나오는 매물이 아니기 때문에 경매를 통한 구입 전 집을 볼 수 있는 기회는 매우 제한적이거나 아예 없다. 일반 거래와 달리 현재 상태대로 구입해야 하기 때문에 주택상태에 대한 전문적인 경험이 필요하다.

경매물 거래에 투자자는 물론 일반인들의 관심이 높은 이유는 낮은 가격 때문이다.

경매물의 가격은 일반 매물에 비해 평균 약 25% 정도 낮은 점이 가장 큰 장점이다. 경매물 구입 후 주택을 개조해 되팔거나 임대 매물로 다시 내놓을 수 있는 경험과 능력만 있다면 경매물만큼 유리한 매물은 없다.


■ ‘차압 매물’(REO), 일반 매물과 비슷한 거래절차

만약 경매를 통해 매물이 처분되지 않게 되면 압류를 통해 주택 소유권이 은행 측에 넘어간다. 소유권을 넘겨받은 은행은 재산세 등의 비용이 발생하기 때문에 압류 주택을 가능한 빠른 시일 내에 처분하려고 시도한다.

은행 측에 압류된 차압매물은 일반 매물처럼 주택시장에 매물로 나오는데 경매물이나 숏세일 매물과 몇 가지 다른 점이 있다.

이미 은행 측이 정해 놓은 판매가격이 있기 때문에 숏세일 매물처럼 거래기간이 오래 걸리지 않는다. 일반 매물 또는 숏세일 매물처럼 부동산 중개업체를 통해 매물로 나와 주택 구입자들이 얼마든지 집을 볼 수 있는 점은 경매물과 다른 점이다.

그러나 주택 소유주가 은행이기 때문에 주택과 관련된 결함 등의 알려진 사실이 없다는 것은 구입자들에게 단점으로 작용한다.

반면 가격은 일반 매물 대비 약 15~20% 정도 낮은 것이 가장 큰 장점으로 일반 구입자들도 비교적 수월하게 접근할 수 있는 매물형태다. 차압 매물은 일반 매물과 달리 은행 측과 가격 흥정을 진행하게 되는데 은행 측이 받아야 하는 가격대가 있기 때문에 흥정 폭이 크지 않은 편이다.

<준 최 객원기자>