은행에 주택융자 보증을 해주는 ‘패니매’와 ‘프레디맥’은 월부금을 지불할 능력이 되는데도 단순히 집값이 떨어졌다면서 차압을 당한 후 떠나버린 ‘전략적 채무 불이행자’를 상대로 은행 체납금을 받아내겠다는 신문보도가 지난달 나왔다.
그리고 최근에는 동일 은행에서 주택구입을 위한 1차와 2차 융자를 제공했다. 법원은 차압은 구입 때 2차가 면제되지만 ‘숏세일’은 지불약속 계약위반이다. 동일 은행 1차가 숏세일(short sale)한 후에 2차 융자잔금을 지불하라고 판결했다.
2011년 7월15일 이전 법에서는 ‘숏세일’ 후 1차 융자만 잔금청구를 못하게 했었다. 많은 한인들이 여기에 포함될 수 있다. 한인 가운데는 2차 은행이 ‘숏세일’을 허락하지 않았는데도 영어 해석 잘못 또는 부동산 업자의 잘못된 설명에 의해서 ‘숏세일’을 한 사람들이 있다.
▲1차 융자 숏세일 후 2차 은행이 융자잔금 청구
2007년부터 주택가격 하락으로 융자 잔금보다도 30~70% 하락한 집들이 있었다. 주택 1차 융자은행에 은행 융자 잔금보다도 낮은 가격에 집을 판매할 수 있도록 도와달라며 소위 ‘숏세일’을 요청하게 된다.
1차 은행은 ‘숏세일’을 수락해 주겠다고 했지만 2차 은행은 거부했다. 단 1차 은행이 ‘숏세일’을 할 수 있도록 2차 담보권을 해제해 주는 조건으로 행정비 3,000~20만달러를 지불하면 ‘부실 채권’(charge off)으로 처리해 주겠다. 2차 담보권은 해제해 주지만 ‘2차 융자 잔금에 대해서는 개인적 지불의무가 있다’는 계약을 하게 된다.
그리고 행정비 지불은 개인수표가 아닌 자기앞 수표(cashier’s check) 같이 지불보증(certified funds)이 되는 수표로 지불해 주면 ‘부실채권’ 처리를 하겠다고 한다.
행정비를 받은 2차 은행은 2차 담보권을 해제해 주므로 1차 융자가 숏세일을 하게 된다. 2차 은행은 1차 융자가 ‘숏세일’을 한 후에 2차 융자 잔금을 다른 사람에게 판매를 하기도 한다.
부실 채권을 헐값에 구입해서 돈벌이를 하는 업체들도 있다. 융자 신청 때 거짓말을 했으므로 형사처벌 대상이 된다면서 협박을 해서는 돈을 받아내기도 한다. 또 2차 융자은행이 직접 채무자 상대로 소송을 해서 잔금을 받아내기도 한다.
▲잘못 해석한 영어 ‘융자금 포기’(charge off)
이 뜻은 ‘부실채권’이란 말이다. 돈을 오랫동안 지불 안하는 채무자란 뜻이다. 융자 잔금을 포기했다는 뜻이 아니다. 앞으로도 돈을 받겠다는 것이다. 연방 신용규정에 의해서 분할로 지불하는 융자가 120일 이상 체납되면 부실채권 (charge off)으로 분류한다. 신용카드는 채무 징수법에서 180일 이상이면 부실채권으로 분류한다.
예를 들어보자. 한인 임씨는 ‘숏세일’을 하기로 했다. 부동산 업자가 2차 은행에서 ‘융자금 포기(?)’(charge off)해 준다고 했는데도 판매자가 서명을 하지 않으므로 소개비 손실이 발생했다면서 임씨를 상대로 소송을 한 사건이 있었다.
물론, 영어 해석 잘못한 부동산 업자가 패소 당했다. 많은 한인들이 부실채권을 융자금 포기로 잘못 해석해서는 ‘숏세일’을 한 이후에 은행으로부터 잔금 독촉을 받고 있는 사람들이 있다.
▲2차 은행 행정비를 ‘숏세일’ 수락으로 오해
한인들 가운데는 2차 은행이 행정비 받은 것을 ‘숏세일’ 수락했다고 오해하는 사람도 있다. 2차 은행이 ‘숏세일’을 수락해 주면서 앞으로도 영원히 개인적으로 돈 청구를 안 하겠다고 계약했을 때만 2차 융자회사가 잔금 청구를 못한다.
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