한동안 셀러 마켓이 고공행진을 하더니 지금은 조금씩 바이어 마켓으로 변해가고 있다. 은행매물의 숫자가적어지고 모처럼 오른 가격에 셀러가 집을 내놓지만 연초에 복수 오퍼가 몰리던 상황이 지금은 계절처럼 찬바람이 서서히 감돈다.

연방정부 셧다운에 디폴트 같은 악재가 겹치면서 줄을 잇던 바이어의 행보가주춤하기 시작했다. 30-40만불 대의 집에 대한 수요는큰 변동이 없지만 60만불이넘는 집들의 팔려나가는 속도는 더디기만 하다.

에스크로를 열었지만 컨텐젼시가 남아 있는 기간 동안 취소하는 경우도 비일비재 하다.

심리적인 부담이 다운페이를 쓰지 않고 당분간 끼고 보자는 의견으로 돌아서고 있다.

한국에서도 IMF 시절에투자했던 사람들이 나중에대박을 치기고 했지만 부동산의 싸이클을 잘 이용하지못하면 늘 실패한 기억만남아 다시 도전해 보려면 대단한 배짱이 필요하다.

그래도 그렇게 고민하다융자도 싫고 해서 어렵게 모인 목돈캐쉬로 집을 사려하면 무조건 낮은 금액을 써넣는다.

아직도 현찰은 모든 시장에서 그 위력이 대단하기 때문에 대부분의 바이어들은집을 살 때도 마찬가지로 생각한다.

그러나 요즘 바이어들은본인들도 융자 승인 과정이어려운 걸 알기에 집을 사려고 하면 일단 정해진 다운페이먼트와 은행들을 알아보면서 본인의 수입에 맞춰 살 집의 가격을 대략 정한다. 더구나 Direct Lender에서 융자 승인을 받은 바이어들은 자신의 다운페이먼트를 잘 활용해서 적당한 가격으로 오퍼를 넣기 때문에카운터 오퍼를 기대하며 무조건 낮게 넣은 캐쉬 오퍼보다 더 승산이 높을 수 있다.

더구나 아직도 이자율이 좋기 때문에 에스크로를 열면바이어가 이자율이 가장 낮을 때 락인(LOCK IN)을 해버리므로 특별히 집 감정에서 깨지지 않는 한 정해진에스크로 기간 내 좋은 성사가 이뤄질 수 있다.

지난 주 Cash Buyer를 만났다. 셀러가 워낙 알뜰히가꿔 놓았고 리스팅 가격도 좋아 적당한 가격으로오퍼를 넣으려 했지만 CashOffer의 특징대로 예상가격보다 훨씬 밑도는 금액으로시작한 offer라 딜이 쉽지 않았다. 바이어는 “은행 융자가 까다로우니까 cash deal이 훨씬 나은 것 아니냐?”는 당연한 의구심을 갖지만40%가 넘는 다운 페이먼트에 이미 은행에서 융자 승인을 받은 상대방 오퍼와의가격경쟁이 만만치 않았다.

처음 cash offer를 받은 리스팅 에이전트를 통해 셀러가환영한다는 분위기를 접했다가 좀 더 높은 금액을 쓴상대방 offer로 인해 countoffer가 여러 장 오가면서 주택 감정과 상관없이 사겠다는 조건과 가격을 조금 올린 후에야 그 집을 어렵게살 수 있었다. 요새는 은행매물이 쑥 들어가고 정상매물의 시세가 높아져 감정가가 적게 나올까 하는 염려는 없지만 바이어의 다운페이먼트가 일단 많아야 여러 오퍼가 몰렸을 때 절대유리하다. 지역마다 차이가있지만 집 감정가가 훨씬 밑돌아 융자가 나오지 않으면그 차액만큼은 바이어 주머니에서 더 나와야 하기 때문에 카운터 오퍼가 몇 번씩 오갈 때는 여러 가지 제한조건 중에 감정에 개의치않는다는 조항을 써놓는 것도 한 방법이다.

Cash Offer일 때 무조건유리했던 최근 몇 년 동안의 부동산 마켓에서 지금은다운 페이먼트가 많은 오퍼는 cash offer와 동등한 효력을 지니고 있으므로 무조건 가격을 잔뜩 깎아서 들어 온 cash offer는 리스팅에이전트나 셀러 모두에게큰 메릿은 없다고 봐야 한다.

일단 오퍼는 가격으로 경쟁하기에 현찰이든 아니든적정한 가격으로 모처럼 마음에 드는 집을 적은 금액차이로 놓치는 안타까운 실수는 접었으면 한다. 매물은많지만 나와 인연이 닿는 집은 단지 금액만으로 비교가될 것은 아니기 때문이다.

부동산의 주기는 늘 변하기 때문에 사고파는 시기를잘 맞추는 타이밍만이 내복이 될 수 있다.

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