올 상반기 주택시장의 화두는 단연 주택시장 회복이다. 주택 거래량, 주택가격, 차압률등 전 부문에 걸쳐 고른 회복세가 상반기내내 지속됐다. 최근 수개월 간 모기지 금리가 오르는 등 매매 수요가 가라앉는 분위기지만 대체적으로 주택시장이 회복세에 진입한 것은 확실하다. 하지만 일부에서는 현재진행 중인 주택시장 회복세가‘진정성’을 띠지 않고 있다는 의구심을 제기하고 있다. 겉으로 보기에는 주택시장이 화려하게 부활한 것 같지만 진정한 회복으로 보기 어렵다는 분석이다. 주택시장이 완연히 회복됐다는 판단으로 주택 구입 쪽으로 주사위를 던진 구입자들이 알아둬야 할 점이다. 정부 지원이나 경제 불황 등 외부 요인으로 인해회복세가 얼마든지 사라질 가능성도 높다는 주장인데 최근 주택시장 회복과 관련, 월스트릿 저널의 분석 기사를 소개한다.

◇‘ 샴페인’ 터뜨리기 이르다주택시장이 방향을 튼 것만은 확실하다. 내리막길을 벗어나 오르막길로 힘차게 오를 채비중이다. 지표상으로 보면 온갖 청색신호 일색이다. 최근 발표된 재판매 주택 거래량은 6년반만에 가장 높은 수준을 기록했고 전체 주택 거래량도 1999년 수준을 회복했다.

인플레이션을 감안한 주택 가격은 2000~2001년 수준을 되찾았으며 신규 주택착공 건수도 거품붕괴 직후 약 34만채(연환산 기준)에서 지난 7월(약 88만3,000건)과 8월(89만1,000건) 두 달 연속 증가했다.

이처럼 주택시장 지표가 모두 호조를 띠고있지만 직전 주택시장 호황기 수준에는 아직미치지 못한 수준이다. 현재 재판매 주택 거래량의 경우 2005년 중반보다 약 27% 부족한 수준이다. 주택 착공 역시 건설경기가 가장 활발했던 2005년 9월의 약 180만채 수준의 3분의1을 조금 웃돌고 있다.

주택시장 지표가 모두 최악의 상황에서 벗어난 것만은 확실하지만 연방 정부가 아직까지도 사상 최대 규모라는 주택시장 지원에서 쉽게 손을 떼지 못하고 있는 것을 보면 회복세가다소 위태롭게 보일 수도 있다. 따라서 주택시장 비관론자들은 현재 지표에 샴페인을 터뜨리기 보다는 주택시장의 추이를 조금 더 살펴봐야 할 것이라고 충고한다.

◇최근‘ 붐’ 과거‘ 붐’ 답습지도에서 현재 주택시장이 호황세를 나타내고 있는 지역을 살펴보면 ‘거품’으로 대변되는직전 호황기와 비슷한 모습을 쉽게 찾을 수 있다. 현재 주택시장이 붐을 형성 중인 지역은 대부분 미국 서부와 남부에 집중되어 있는 반면중서부, 북동부 지역은 이렇다할 만한 호황세가 나타나지 않고 있다.

2005년쯤부터 거품이 순식간에 형성됐다가꺼진 지역의 대부분이 가주, 피닉스, 라스베가스, 플로리다 등의 지역이었는데 현재 주택시장 뜨겁게 달궈진 지역 역시 비슷한 지역에 집중되고 있다. 올해 주택가격이 가장 많이 오른전국 20개 지역 중 17곳이 서부 지역이었고 이중 12곳은 가주에 집중된 것으로 나타났다.

이들 지역이 현재 전국적인 주택가격 회복세를 이끌고 있는데 이들 지역은 모두 주택시장 침체의 된서리를 심하게 맞았다는 공통점도 공유한다. 따라서 주택가격이 빠르게 오르고 있지만 가격폭락 여파로 매우 낮은 수준에서 오르고 있기 때문에 진정한 가격 회복으로보기 어렵다는 지적이다.

가주 베이커스필드의 경우 2006년과 2011년사이 주택가격 하락폭은 무려 54%나 된다. 불과 5년 사이에 주택가격이 반 토막 난 것인데지난해부터 올해 사이 겨우 14%가량 회복된것으로 조사됐다. 그러니 침체 전 가격 수준까지 도달하려면 아직도 갈 길이 멀고 가격 하락폭이 워낙에 커 가격이 조금만 올라도 강한 회복세처럼 여겨지는 분위기다.

◇주택 거래↑ 주택 소유율↓주식시장에 기관투자가와 개미투자자 그룹이 있듯이 지난해부터 올해까지 주택시장에도두 그룹의 주택매입 활동이 활발하게 전개됐다. 특히 월스트릿급 기관투자가들의 주택매입활동은 매우 공격적이어서 주택가격을 부풀려놓았다는 지적도 받고 있다.

기관투자가들이 막강한 자금력을 바탕으로실수요 구매자와의 구입경쟁에서 종종 높은 호가를 앞세워 주택매물을 휩쓸어가다시피 했다.

기관투자가들의 활발한 주택구입으로 주택 거래가 늘고 주택가격이 반등한 효과는 있지만실수요자들의 주택구입의 길이 막혀 주택 소유율은 크게 떨어지는 ‘역설’을 낳았다. 최근 주택 소유율은 95년 이후 최저인 약 65%로 곤두박질쳐 사상 최저 수준에 근접해가고 있다.

지난해에만 기관투자가들이 매입한 주택은약 14만채로 전체 거래의 약 3%를 차지, 그다지 높은 비율처럼 보이지 않는다. 그러나 투자지로 적합하게 여겨지는 대도시 주변의 경우 기관투자가들에 의한 매입률 훨씬 높다. 지난 7월 애틀랜타 도심의 경우 기관투자가들의 매입률은25%를 넘었고 플로리다 탬파에서도 약 20%에해당하는 주택이 기관투자가들에게 팔렸다.

기관투자가들의 주택 입과 관련, 눈여겨봐야할 점이 있다. 기관투자가들은 올 들어 주택매입을 서서히 중단하는 대신 회사 주식을 상장해 투자금을 회수하는 쪽으로 투자방식이 선회중이다. 아마도 주택가격이 오를 만큼 올라 신규 매입을 통한 수익 창출이 어렵다고 기관 투자가들이 판단하기 때문인 것으로 볼 수 있다.

올해만 해도 벌써 기관투자가들에 의한 대규모 주식 상장이 3차례나 이뤄졌는데 가장 최근에는 21개주에 약 1만8,000채의 집을 사들인 아메리칸 홈스포렌트사 주식 상장을 통해약 7억600만달러를 모집한 것으로 알려졌다.

◇저금리 통한 회복세 오래 가지 않을 것5월부터 상승세를 타기 시작한 모기지 금리가 연준의 양적완화 유지 결정으로 다시 떨어질 전망이다. 지난 5월 양적완화 축소 시사 발언 후 금리는 불과 한두 달 사이에 1%포인트급등하면서 주택시장 회복세에 찬물을 끼얹었다. 그러나 9월 시행될 것으로 알려졌던 양적완화 축소가 다시 미뤄지면서 모기지 금리는 다시 하락세를 나타냈다.

그러나 전반적인 경기회복이 미온적이나마모멘텀을 얻어가고 있어 모기지 금리는 조만간다시 오름세로 돌아설 것이 확실시된다. 연준이발표를 통해 시사했듯 경기회복 신호가 조금더 나타날 때까지 양적완화를 유지하기로 결정했기 때문에 경기가 살아나면 정부가 금융시장 지원에서 손을 뗄 가능성이 높다.

전문가들은 경기가 이미 회복국면에 접어들었고 올 연말 큰 폭의 회복세를 나타낼 것으로 전망중이어서 양적완화 축소 역시 이르면 올 연말내에 실시될 가능성도 배제하기 힘들다. 만약 모기지 금리 추이가 주택구입 결정 기준이라면 늦어도 올해 안에 주택을 구입해야 저금리 혜택을장기간 누릴 수 있을 것으로 보인다.

현재 30년 고정 모기지 금리는 약 4.5% 수준으로 매우 낮은 편이다. 그러나 일반적으로 모기지 금리가 5%대에서 7%대에 진입하게 되면주택거래가 줄고 이에 따라 주택가격도 영향을 받기 시작한다. 주택시장이 모기지 금리 변동에 매우 민감하게 반응하기 때문인데 ‘모기지은행업협회’ (MBA)에 따르면 지난 5월 모기지 금리가 가파르게 오르면서 이후 재융자 신청은 무려 약 70%나 급감했고 주택구입 대출신청 역시 약 15% 줄었다. 모기지 금리가 당분간 다시 하락세를 유지할 전망이지만 경기회복과 더불어 반등한다면 5%대 진입은 시간문제다.


<준 최 객원기자>