최근 부동산시장이 매우 활발하게 움직이고 있고, 각종경제지표에서나 부동산 전문기관에서 매월 발표되는 수치를 보면 부동산 가격의 가파른 상승으로 인해, 한편으로는 버블이 아닌가 하는 우려도 있습니다.

일부에서는 은행이 보유중인 Shadow inventory가 쏟아져나오면 가격이 폭락한다는소문도 돕니다. 일부에서 거론되는 현재 주택시장이 버블이라고 얘기하는 상황이 과거와는 틀리다고봅니다, 좋지않은 실물경제와 정부에서의 경제정책이 흔들리던 상황에서의 얘기하는 부동산버블론과경기가 개선되어 상승을 타는상태에서의 버블론은 완전히틀리다고봅니다. 부동산버블론과 연계되어 온미국이 시끄럽게떠들고, 굳어져갈때, 연이어 나온것이 크레딧카드대란,커머셜대란 더욱이 트리플딥까지 거론되었었느나 일어나지도 않았고 저희는 이미 마음졸이던 상황을 까맣게 잊고있습니다.

현재의 버블론에 대한 연계된 네가티브한 사항은 몇 나라의 좋지않은 경제상황과 정부의 예산절감을위한 시퀘스터 정책정도라고봅니다. 이미다우지수가 천장부지로 치솟고, 양적완화도 서서히 줄이지않겠냐는 경제전문가들의의견과, 4% 중반대가까이 오른 모기지 이자등의 다른 선행 경기지표에 오히려 신경을써야하지않나 하는 생각입니다. 사실 버블론은 미래의 일을 항상 거론하는 일부 경제이론가들의 의견이고, 부동산전문인의 시야로는 확실히, 부동산 가격 바닥을 쳤고 이제는 상승추세로 돌아갈 것이라는 확신으로 생각하시면 될것입니다. 실업율이 개선되고 공장가동율이 좋아지면 제일먼저 직장인들이 눈을 돌리는것이 내집 장만일것입니다, 지난 몇년동안 집을 구매하지않은 신규 주택구매가능자, 4-5년전에 고등학교나 대학을 졸업하여 직장생활을 하여온 젊은층들, 결혼, 출산등 식구가늘었음에도 주택의 규모를 확장하지않고 주시만하던그룹들, 자연인구증에에따른 주택의 수요가 만만치 않으나 지난 몇년간 주택가격의 폭락으로 주택구매욕구가 눌려져왔던것이 사실입니다. 더욱이, 5년여간 주택의 신규건축이 전무합니다.

작년가을까지 전체시장의90%를차지하던 숏세일과 은행매물이 이제는 일반매물로90%이상이 채워지는 상황입니다 반면에 셀러들은 오르는가격을 보며 시장에매물을 내놓지않을것이며, 은행들역시자산감소라는 회계상 적자를겪으며 급하게 매물을 시장에내놓지않을 것입니다, 이러한재고부족의 요인이 수요와 공급의 기본적 원리에 의하여공급의 부족으로 가격의 상승을 뒷바침할것입니다. 셀러들은 주택가격이 뻔히 오를것을알며 집을 시장에 내놓지않고기다릴것이고, 바이어들은 오르는 가격에 당황하여 구매를 서두르고, 잠재주택소요와 셀러의 관망하는 점이 주택가격의 상승을 부추키는 다른 관점으로 볼수도 있습니다.

주택가격의 버블론뒤에 항상 붇어다니는 것이 있습니다Shadow inventory, 은행보유매물이 쏟아져 나오면 주택가격이 폭락하고 버블이 붕괴된다는 말입니다. 이점에대하여서는 의아하게 생각합니다,350만채에서 작년말기준 230만채 정도로 줄어든 은행 주택재고의 수치는 굉장히 엄청난 숫자로 느껴지지만, 이를 미국내 시티별로 나누어보면 시티당 평균25채정도에 불과 합니다, 미국전체의 주택재고인1억3천2백만채의 1.7%밖에 않되는 재고수치입니다. 100채중1.7채의 비중이 주택가격의 폭락을 초래한다는것은 이해하기가 힘든 말입니다.

약50년전의 중간주택가격은 20,700불입니다, 20005년은 223,100불입니다, 50년간10.7배가 올른것입니다, 저희들 보통얘기하는 10년단위 주택가격이 배가된다는 말의 두배인 10년단위 2배정도가 올랐습니다. 유일하게 인위적으로 주택가격을 폭락시켰던 지나간 10년만이 주택가격이폭락한것이 사실입니다, 부동산경기가아닌 주변 선행경기의 개선과 주택가격 버블의기폭제라는 은행재고의 무의미, 10년전으로 돌아간 주택가격, 잠재주택구매수요의 급증으로 장기적으로는 주택가격의 상승만을 경험하게될것이고, 단기적으로는 바이어가생각하는 구매가격과 셀러가생각하는 매매가격의 차이가좁혀지는 올가을부터는 후회하는 바이어와 절대 재고부족의 셀러스 마켓으로 돌아설것입니다.

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